Как правильно инвестировать в недвижимость

14:12 03 мая 2019
2146
2
alt=

Инвестиции в недвижимость наверное, самый понятный и надежный способ размещения капитала для человека без специализированного финансового образования. Конечно, недвижимость не обещает высокой доходности, как инвестиционные ПИФы и удачные опыты в криптовалюте, но зато инвестор не рискует потерять вложенный капитал. О том сколько нужно денег, чтобы инвестировать в недвижимость и на какую прибыль можно рассчитывать, выясняла «Приморская газета».  

Выгоднее вклада
Недвижимость, в отличие от вклада в банке, не подвержена строгой зависимости от валютного курса и гораздо устойчивее ограждает ваш капитал от колебаний покупательской способности. Потому что даже средний по ликвидности актив (например, квартира в отдаленном районе) все равно растет в цене, хотя бы в том же темпе, что и инфляция.
Кроме того, в некоторых ситуациях вывести капитал из недвижимости даже проще, чем из банковской системы. При этом доходность на этом рынке точно не ниже, а обычно — примерно вдвое выше депозитной ставки.

Почем вход?
Самой большой проблемой на рынке инвестиций в недвижимость считается высокий «порог входа». По ощущениям многих людей задумываться о таких инвестициях можно, только имея в запасе несколько миллионов рублей.

— Это не совсем верно, — отметила директор по развитию компании «Городской Риэлторский Центр» Вера Лагвилава. — Да, со 150 тысячами рублей в запасе на рынке недвижимости правда почти нечего делать: максимум — снять квартиру на сезон и сдавать ее посуточно (хотя и здесь доходность будет очень высокой, но понадобится приложить много усилий и личного времени). Но и копить несколько миллионов не всегда обязательно.

В зависимости от величины бюджета, инвестор может выбрать стратегию обогащения.

Когда в копилке 700 800 тысяч рублей
С такой суммой свободных денег, уже можно инвестировать и зарабатывать.

Вариант 1: быстро и много
Объект инвестиций — студия в новостройке на этапе котлована. Без отделки. Стоить она будет около 2 миллионов, к концу строительства (через 2 года) — дорастет до 3. И покупать мы ее будем в ипотеку, потому что 2 миллионов у нас нет.

Первоначальный взнос за такой объект — 300 тысяч рублей (15% от стоимости квартиры). Ежемесячный платеж за кредит — примерно 17 тысяч. Соответственно, за два года строительства вы внесете 300 тысяч первоначального взноса + 408 тысяч за кредит (17 на 24 месяца). Итого сумма вложений — 708 тысяч рублей.

При этом те 408 тысяч, которые вы внесли в гашение кредита, почти не повлияли на сумму долга. Первые годы мы вносим по большей части проценты. Так что остаток долга по-прежнему составит 1,7 миллиона.

Через два года мы продаем эту студию и получаем от покупателя 3 миллиона рублей. 708 тысяч мы уже потратили, еще 1,7 миллиона отдали банку за кредит. «Сдача» составит 592 тысячи рублей, их вы честно заработали как инвестор. Это примерно 42% годовой доходности (84% за весь период), то есть в 6 раз выше доступной вам при такой сумме вложений депозитной ставки. При этом в отличие от депозита вкладывать все деньги сразу не нужно, это довольно удобно.
Сумму расходов можно и снизить, если у вас в собственности больше нет никакой недвижимости. При покупке новостройки краевой бюджет может субсидировать вам половину переплаты за ипотеку в первые 5 лет. Учитывая, что первые годы мы и платим, в основном, проценты — можно делить сумму ежемесячных платежей на два. Тогда ваша сумма инвестиций составит всего 504 тысячи рублей, а доходность — почти 60% годовых. Это, кстати, вдвое выше самых бодрых «нефтяных» ПИФов.

Вариант 2: инвестиции с семейным интересом
Объектом покупки будет снова выступать студия в новостройке, но на этот раз с полной отделкой, частичной меблировкой и на стадии строительства «за полгода до ввода в эксплуатацию».
Стоит она на этом этапе 2,8 миллиона рублей. К концу строительства — 3,2-3,3 миллиона, но это справочная информация, продавать мы ее не собираемся.

Мы внесем за нее первоначальный взнос в ипотеку 0,5 миллиона (можно меньше, но для простоты расчета возьмем эту сумму). Ежемесячно будем вносить 23 тысячи рублей обязательного платежа. После ввода в эксплуатацию поставим туда необходимую мебель и технику общей стоимостью 150 тысяч рублей (мы считали, этой суммы точно хватит). И сдадим в аренду за 23-25 тысяч рублей в месяц.

В итоге наша сумма вложений составит 500 + 23*7 (месяц запаса на приемку квартиры и обстановку) + 150 = 811 тысяч рублей. Дальше квартира благополучно оплачивает себя сама за счет аренды.

О доходности здесь говорить особо не приходится — весь доход уходит в гашение кредита (хотя вы все еще можете воспользоваться программой субсидирования из предыдущей стратегии). Но за 811 тысяч рублей в вашей семье появляется хорошая квартира в новом доме. Если у вас есть дети, это отличный вариант, который позволит вам смотреть в их будущее с большим спокойствием и оптимизмом.

— На рынке готовых квартир с таким бюджетом можно купить только гостинку или довольно печальную 1-комнатную квартиру в ипотеку, по финансовому результату получится намного хуже, — предупреждает Вера Лагвилава. — На рынке коммерческой недвижимости с этим бюджетом делать нечего вообще.

Бюджет от 3 до 20 миллионов рублей
Это уже большой диапазон сумм, но фактически 3 миллиона рублей, 10 и 20 «работают» на рынке недвижимости примерно одинаково — с поправкой на то, что с увеличением суммы может подрасти доходность за счет возможности получения скидок при покупке.

— В коммерческой недвижимости на этом бюджете по-прежнему не очень интересно. Можно купить помещение под свой бизнес, но в инвестиционном разрезе жилая недвижимость на ту же сумму будет обходить коммерческую по всем показателям, — отмечает директор по развитию компании «Городской Риэлторский Центр». — Жилая недвижимость, вообще, гораздо менее чувствительна к колебаниям экономики, чем коммерческая, а на небольших объемах это крайне важно.

Итак, стратегий по-прежнему две.
Вариант 1: быстрые деньги
Это по-прежнему покупка с целью продажи, и по-прежнему новостройка. Потому что вторичка просто не дает такого ценового роста, чтобы перепродажа была интересна финансово, а не творчески.

За 3 миллиона рублей вы можете купить 1-комнатную квартиру на котловане в доме комфорт-класса. За время строительства он вырастет до 4,3-4,5 миллионов.
За 5 миллионов — добавить к однокомнатному комфорт-классу студию в экономе, с общим ростом в цене за обе квартиры в районе 2,3-2,5 миллионов.

За 10 миллионов и выше можно ставить смелые эксперименты с квартирами комфорт+ и бизнес-класса, а можно масштабировать стратегию и купить все те же 1-комнатные и студии. Первый вариант хорош ограниченностью предложений и меньшим объемом мороки с покупкой нескольких квартир и последующей продажей. Второй вариант несет меньше ценовой неопределенности на выходе и позволяет получить хорошую скидку на покупку, если свои несколько квартир вы покупаете у одного застройщика.

Так или иначе, ни в одной из этих квартир не понадобится делать ремонт, и доходность при правильном выборе составит порядка 20-25% годовых. Ниже, чем первый кейс про ипотеку — но все еще намного интереснее того же депозита. В конце концов, ипотеку могут и не дать, тем более — на такой объем недвижимости.

Вариант 2: долгие деньги
Здесь тоже возможны разные подходы: покупка готовых объектов и мгновенная сдача их в аренду или покупка на ранней стадии строительства, ожидание и вывод в аренду после достройки.
В первом случае нулевые риски и мгновенный вывод в доход для многих клиентов просто более комфортны. Хотя это не совсем инвестиционный подход — арендная доходность что в готовых новостройках, что во вторичке составляет около 10% годовых, то есть совсем немного выше депозита. Но многим квартира просто сильнее греет душу, чем счет в банке.

А вот при покупке на ранней стадии все интереснее. Понятно, что «живого» ощутимого дохода в первые год-два вы не получите. Но за счет покупки с существенным дисконтом получается, что до конца строительства у вас есть те же 20-25% годовой доходности (объект растет в цене), а дальше при аренде – уже не 10%, а около 15%.

— При возможности подождать я бы рекомендовала, конечно, второй подход, финансового смысла переплачивать за скорость здесь нет, — считает Вера Лагвилава.

Бюджет от 20 до 50 миллионов рублей
В быстрой стратегии можно поступить так же, как при бюджете до 20 миллионов. С поправкой на то, что можно говорить о существенных скидках.

— Здесь сделаю оговорку о коммерческой недвижимости. Для относительно быстрой перепродажи не рекомендую рассматривать первые «коммерческие» этажи в новостройках. Это единственная строящаяся коммерческая недвижимость, которую можно купить в обозначенном бюджете, потому что бизнес-центры по частям не продаются, а если и продаются – там части очень большие. А кроме бизнес-центров, складов и первых этажей новостроек, ничего на стадии строительства в коммерческой недвижимости нет. И многие люди пытаются инвестировать в единственно доступный вариант. Так вот, первые этажи новостроек — не самая ликвидная коммерческая недвижимость для инвестора. Это нормальные помещения для бизнеса, но с довольно умеренными арендными ставками. Поэтому перед тем, как купить, посмотрите, какая там может быть арендная ставка, умножьте ее на площадь, а потом на 84 месяца (объект коммерческой недвижимости должен окупаться за 6-7 лет). Результат будет адекватной суммой покупки — причем не для вас, а для того, кому вы собрались ее продавать через два года. Соответственно, ваша покупка должна быть хотя бы процентов на 30 дешевле, а лучше на 40. Скорее всего, вы просто не сможете найти такое предложение в нормальном доме от нормального застройщика, — подчеркнула директор по развитию ГРЦ.

Поэтому под быструю доходность за 20-50 миллионов проще купить жилой этаж.

А вот если вы хотите зарабатывать на аренде, все немного по-другому. Нет, жилая недвижимость свое поведение не меняет. Она стабильно дает свои 10-15% годовых, если вы занимаетесь ей сами. Но количество жилой недвижимости на эту сумму довольно велико. И вряд ли вы правда захотите лично заниматься контролем платежей от 10-20 арендаторов, проверкой квитанций за ЖКХ, заменой текущих кранов и прочими обязательными составляющими жизни «жилого» арендодателя. Можно оставить эту стратегию и нанять оператора директор по развитию это съест кусочек доходности, но развяжет вам руки. И в случае чего вы сможете быстро вывести не всю сумму, а нужные 2-3 миллиона от продажи одного объекта.

А может быть, вам не нужна возможность быстрого вывода, вы много времени проводите за пределами города и не доверяете всяким непонятным операторам. Тогда можно купить достойный объект стрит-ритейла (помещение с отдельным входом на первом этаже с возможностью размещения вывески и плотным пешеходным трафиком). Хороший стрит-ритейл, конечно, не так просто найти — «такая корова нужна самому», и никто не хочет их продавать.
Но вы можете и «создать» стрит ритейл: купить квартиру на первом этаже, перевести ее в нежилой фонд, организовать отдельный вход и т.п. Только надо быть на 100% уверенным, что в этой квартире это все возможно, здесь вам могут помочь консультацией юристы, проектировщики и УГА (Управление Градостроительства и Архитектуры).

— Вряд ли это возможно сделать в топовом месте, там уже и квартиры все выведены, но найти более-менее подходящий вариант за разумную сумму под придомовой магазин, стоматологию или аптеку — можно. Главное, чтобы эти виды бизнеса можно было вести в вашем помещении в соответствии с их нормативами, — акцентировала Вера Лагвилава.

Впрочем, есть стратегия и намного проще, без рисков «непопадания» в СанПины арендодателя. Она скорее про 50 миллионов, чем про 20 – но при попадании в бюджет вполне рабочая. Вы можете купить этаж или кусочек этажа в бизнес-центре. Таких зданий во Владивостоке несколько. Доходность офисы могут дать примерно схожую с квартирами, но головной боли будет намного меньше.

Важно: при покупке рассчитайте, какую долю помещений занимают коридоры и места общего пользования и насколько реально все это сдать одному арендатору. А то ведь регулярно бывает: инвестор покупает 500 метров, чтобы сдавать их по ставке 900 руб., рассчитывает с этого получать 450 тысяч в месяц, в итоге на всю площадь арендатора не находит, сдает кабинетно, а кабинетно там не 500, а 400 метров – и получает он в итоге не 450, а 360 тысяч. А дороже не получается, потому что он не один в этом здании по 900 рублей офисы сдает.

Если бюджет больше 50 миллионов...
Это уже совсем другая история. Начиная от 70-100 миллионов рублей можно задумываться о выкупе и «упаковке» участков под застройку, о самостоятельном строительстве локальных объектов (хотя с этим нужно очень аккуратно работать, крайне рискованное мероприятие), о покупке на очень специальных условиях и/или редевелопменте. Но это уже вопросы, скорее, корпоративных инвестиций, чем персональных, и на них стоит формировать очень подробные бизнес-планы.

Вадим Кочугов

Комментарии

Елена

4 мая 2019, 15:26
Ага. Через 2 года продали... А налог заплатить не хотите?

Георгий

5 мая 2019, 12:13
Весь текст говорите о продаже квартир, а фото военных домов со служебными квартирами, которые не будут в продаже. Вообще. И к тому же долгострои. Не тем иллюстрируете, товарищи.

Авторизуйтесь с помощью соц. сетей