Как купить квартиру в новостройке

С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги дольщиков или банковские кредиты только через эскроу-счета. Это своего рода электронная банковская ячейка, в которой хранятся денежные средства, необходимые для возведения многоэтажки. Если с застройщиком что-то случится, то деньги дольщиков не «сгорят», а останутся для завершения строительства. Наличие такого счета у застройщика, по мнению государства, служит гарантией надежности начинания. По мнению экспертов, при подписании договора долевого участия (ДДУ) существует еще несколько нюансов, которые следует учесть в обязательном порядке. О том, как проверить надежность застройщика в начале эпопеи, имя которому постройка многоквартирного дома, и на что обратить внимание в ее конце, при приемке своей квартиры, «Приморской газете» рассказала коммерческий директор проекта «Квартал Тихоокеанский» Наталья Нероденко.
 
На каком этапе можно купить квартиру в новoстрое?
Как уточнила собеседник издания, вариантов приобретения метров в новостроя всего два: во время строительства и сразу после введения его в эксплуатацию. В этом случае вы приобретаете жилье у застройщика. После того как дом сдан, получено свидетельство на объект, присвоен кадастровый номер каждому помещению, здание автоматически переходит в разряд вторичной недвижимости. При ее покупке действует обыкновенный договор купли-продажи.

Надежный застройщик — кто он?
Согласно закону № 214-ФЗ застройщиком признается организация, в активе которой не менее трех лет работы. За это время стройкомпания должна была возвести не менее 5 000 квадратных метров жилья. Убедитесь в этом.
У честного строителя вся информация о его деятельности есть на сайте.
Внимательно изучите ее. Например, если компания работает на строительном рынке 10 лет и за это время возвела только 6 000 квадратных метров, то вряд ли вас заинтересует такой медлительный строитель. Отметим, достоверность  выставленных  в открытый доступ данных легко проверить через сайт Единого института развития в жилищной сфере (дом.рф), который защищает граждан — участников долевого строительства.

На дом.рф вся информация от застройщика выкладывается в обязательном порядке. Вы даже сможете проверить, на что компания тратит полученные денежные средства (зарплату, приобретение материалов и так далее). И посмотрите в динамике, куда движется показатель безубыточности — к уменьшению или увеличению.

Работа с документами
Обязательно попросите представителя компании показать заключение и акт инспекции регионального строительства о соответствии проектной декларации объекта требованиям все того же федерального закона № 214.
Если все документы в порядке и информация, опубликованная на сайте, вас устраивает, то вы обратились по адресу. Осталось убедиться, что участок земли, на котором будет вестись строительство, тоже принадлежит застройщику, тогда и проблем с оформлением собственности никаких не будет. А вот если компания арендует землю — возможны ошибки или даже махинации при оформлении договора с дольщиком.

Работа с цифрами
Каждый застройщик, привлекающий деньги по ДДУ, обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Размер взноса — 1,2% от стоимости каждого заключенного договора (п.1, ст. 10, ФЗ-218). И если застройщик внезапно прекратит свою деятельность, то фонд по желанию дольщика либо выплатит ему компенсацию за понесенные затраты на приобретение недвижимости, либо предложит достроить дом с другой компанией за счет средств фонда.
Прежде чем выбирать компенсацию, зайдите на сайт дом.рф и просчитайте ее размер. Скорее всего, он будет меньше той суммы, которую вы внесли по договору долевого участия, предупреждает Наталья Нероденко. Может сложиться так, что вы оформили ДДУ стоимостью 8,5 млн рублей, а компенсация составит всего 5,6 миллиона.

Рекогносцировка
Во время строительства дома вы можете его посетить, чтобы, например, узнать, какой у вас будет вид из окна. Но застройщик имеет право вам отказать, потому что по требованию стройнадзора посторонним лицам запрещено находиться на объекте. Если экскурсия все же одобрена, то, кроме вида из окна, нужно обязательно обратить внимание на то, каким образом осуществлялись работы: не торчит ли опалубка из бетона, нет ли щелей и трещин в стенах и между окнами.

Принимаем недвижимость после сдачи объекта
После завершения строительства вы принимаете недвижимость на основании акта приема-передачи. В этот момент может выясниться, что помещение вместо заявленных 20 квадратных метров теперь занимает 22. Утвердить эту разницу может только специалист кадастрового центра. Если «квадратов» меньше — компенсацию получите вы, если такой пункт четко прописан в договоре.
Обратите внимание, что в договоре долевого участия обычно есть еще и такой пункт: если дольщик отказывается принять недвижимость, застройщик имеет право ее продать другому собственнику и вернуть недовольному клиенту деньги. При этом стройкомпания из этой суммы вычтет «вознаграждение застройщику».

Принимая квартиру, вы тоже должны следовать букве договора, и если записано, например, «стеклопакет пластиковый двухкамерный», значит, оконный проем должен обрамлять именно пластик, и стекло в нем не может быть одно. Обязательно проверьте, чтобы на стенах не было потеков и, как уже говорилось выше, трещин. Именно эти недостатки являются основанием для отказа подписать акт приемки объекта. Пока документ не подписан, ответственность за недвижимость лежит на застройщике.

Парковочное место
Когда вы заключаете договор долевого участия, по нему вам отходит в собственность не только ваша недвижимость, но и часть общедомового имущества, включая территорию вокруг дома. Таким образом, вы получаете долю, например, 1/20-ю (если в доме 20 квартир), она равна одному машино-месту. Однако это не означает, что вы можете «застолбить» какой либо участок во дворе, и не пускать на него соседей. Зато вы можете продать свое машино-место, но лишь в том случае, если получите согласие остальных жильцов, потому что именно у них, как у дольщиков, есть приоритетное право выкупа. Все намного проще, когда у дома есть подземная парковка или расположенная рядом многоуровневая. В этом случае вы сможете выкупить себе парковочное место (или даже два) как отдельное помещение и распоряжаться им по собственному усмотрению.

Риск есть всегда
Новостройка — это всегда риск, предупреждает Наталья Нероденко. Нет гарантии того, что застройщик выполнит свои обязательства и не обанкротится. Однако, рискуя, вы экономите: покупая квартиру по 65 тысяч рублей за квадратный метр, вы уверены, что  после того, как дом будет сдан, эта цена увеличится практически вдвое.

Лайфхак
Выгоднее всего покупать недвижимость за 2-3 месяца до сдачи дома, когда объект уже возведен и к нему протянуты все коммуникации. В этот момент приходит экспертиза, которая делает заключение, что дом соответствует проектной документации. Как только этот документ подписан — самое время брать! Дело в том, что цену на квадратные метры начнут поднимать лишь тогда, когда дом полностью будет сдан, а дольщики получат право собственности на свои квартир. Чтобы подловить этот «волшебный момент», нужно завести приятельские отношения с менеджерами отдела продаж, которые знают все о каждой фазе возведения дома.

Когда безопасно
Напомним, лишь после того, как дом сдан, при покупке можно заключить обыкновенный договор купли-продажи, и уже не беспокоиться о том, что деньги «сгорят», ничего и никого не нужно ждать. Правда, ошибиться можно и здесь. Но это уже совсем другая история.