Покупаем дачу: как выбрать и какие документы требовать

Шаг первый: влюбиться и приземлиться

Зима — самое подходящее время сообщить родственникам и друзьям о намерении купить дачный участок. Наверняка они подыщут для вас пару-тройку вариантов. Также просмотрите все объявления, размещенные в интернете, позвоните по объявлениям. Если вам нравится какой-то конкретный район — отправляйтесь туда, иногда объявления о продаже дач можно найти на месте — на информационных досках, при вьезде в садоводческое товарищество. Сделав предварительный отбор из 3-5 вариантов, не откладывая, отправляйтесь смотреть и сравнивать поступившие предложения. Одно из них, наверняка, окажется вашим. Знатоки говорят, что выбор дачи — это как любовь. Если вы её встретили, другие варианты не важны. Но почувствовав влюбленность, нужно срочно «приземлиться».
— Обязательно обратите внимание, не находится ли ваш участок в низине, — предупреждает Сергей Морозов. — Если есть возможность, то нужно съездить и посмотреть, не застаивается ли талая вода после зимы, и что там происходит в дождливую погоду. Затапливаемый участок — это большая проблема. Подумайте, готовы ли вы вкладывать деньги и силы в мероприятия по водоотведению — обустройство дренажа, рытье канав? А если этим не заниматься, то ваши посадки и урожай погибнут. Поэтому или держим в уме будущие затраты, или ищем другой вариант.

Противоположность низине — крутой склон. Тут вероятность влюбиться без памяти еще выше, потому что открывающийся с высоты холма вид завораживает, красота затмевает разум и лишает обалдевшего горожанина последнего здравомыслия.

— Остановитесь и подумайте, как вы будете заезжать на ваш склон после снегопада и гололеда, представьте, что летом дожди будут смывать вашу удобренную землю, соответственно, чтобы что-то вырастить, вам придется сооружать террасы, бесконечно вносить удобрения, укреплять склон, — объясняет Сергей Морозов. — А если вы решите такой участок выровнять под строительство, посчитайте, во что это вам обойдется. Да еще подумайте, как вы будете бегать вверх-вниз между своими грядками, а может быть, еще и ловить камни, прилетающие с вершины холма.

Шаг второй: не ведитесь на забор

Определились с крутизной участка? Начинаем внимательно рассматривать, что внутри периметра, поскольку от этого может зависеть цена. Речь идет о посадках, постройках, и о заборе, наконец.

Горожанину, измученному шумными соседями и городской суетой, двухметровый забор может показаться раем. Однако, опытные садоводы уверяют, что человек, а в особенности дачник — существо социальное. Иногда уже через пару месяцев ему захочется познакомиться и перекинуться словечком с соседями, поговорить о погоде, поменяться рассадой, пожаловаться на хруща и колорадского жука. Высокий забор станет непреодолимым препятствием. А если приехать на дачу без семьи, то скоро можно почувствовать себя узником Бастилии. Другое дело — полутораметровый забор. Он спрячет от любопытных глаз, если человек решил прилечь и позагорать, но не помешает окликнуть соседа, если подняться в полный рост. 
— Помните, что от общества такой забор изолирует, а от воров — не спасает. В случае проникновения на вашу территорию грабителей, соседи их не заметят. А ведь именно бдительные соседи в случае чего могут вызвать милицию или вспугнуть непрошенных гостей, а в случае необходимости вызвать скорую, — убеждает Сергей Морозов. ­— Подумайте и о детях. Вряд ли вы позволите им играть на грядках в мяч или кататься на велосипеде. А чтобы отправиться за забор, нужны друзья. А откуда они возьмутся, если из-за двухметрового забора и улицы-то не видать?   

Помните: новые тенденции загородной жизни — забор не выше полутора метров.

Что касается посадок, хорошо, если на участке уже есть плодовые деревья и кусты. Уже в первое дачное лето они порадуют ягодой и фруктами. Не нужно приобретать саженцы, делать планировку посадок. Но надо смотреть, чтобы это были не вековые запушенные деревья и старые кусты, которые давно не омолаживались, поражены болезнями и уже практически не плодоносят. А продавец участка настаивает, что «фруктовый сад тоже имеет свою цену».

Также внимательно нужно присмотреться и к дачному домику. Если вы не строитель, то для вас это «кот в мешке». Можно и старый трухлявый сарай обшить, удачно подкрасить, но в дальнейшем выяснится, что он не пригоден для проживания.

— По своему опыту скажу, что вложения в такие дома не имеют смысла. Это дороже, чем построить новый дом, который будет соответствовать вашим требованиям и представлениям о комфорте. Потому что 99% старых домов не имеют водоснабжения и водоотведения, а мы все-таки уже живем в 21 веке и современные технологии нам позволяют обзавестись такими удобствами. Поэтому если вы видите старый домик, его можно использовать как временное убежище или склад, пока вы строите дом мечты. Если этот домик построен из добротного материала, его можно разобрать и заново сложить в уголочке участка как хозпостройку, баню, — советует Сергей Морозов.

Шаг третий: выходим за калитку
Помимо вашего участка осмотрите территорию вашего СНТ.
Отметьте, в каком состоянии дороги, подведен ли свет, есть ли на территории детская площадка, беседки, скамейки, магазин. Узнайте, есть ли поблизости остановка автобуса, на случай, если вы окажетесь без машины, не придется ли вам идти к автобусу 20 минут через соседние дачные общества или через лес. Посмотрите, есть ли поблизости какое-то озеро. Ручей или пожарный водоем, пригодны ли они для купания, как организовано водоснабжение, пригодна ли вода в колодце для питья. Все эти мелочи в дальнейшем будут очень важны, если вы будете проводить на даче много времени с семьей и с детьми. 

Шаг четвертый: смотрим документы
 

Термин «дачный дом» исключат из законодательства

Начнем с того, что продавец должен вам предоставить выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в котором отражены права на земельный участок и его основные характеристики.

— Смотрите графу «правообладатель», чтобы участок, который принадлежит Иванову вам продавал именно Иванов, а не Петров. И смотрите описание местоположения участка, чтобы вы понимали, что документы, которые вам показывают — это документы именно на участок в урочище «Соловей ключ», а не в каком-то другом месте.  В выписках из ЕГРН также есть кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, площадь земельного участка, кадастровая стоимость, наличие или отсутствие обременения. Часть информации есть в открытом доступе, нужно зайти на публичную кадастровую карту, ввести имя владельца или кадастровый номер участка, и посмотреть информацию.

Внимательно смотрите документы, предоставленные продавцом.
В сведениях о зарегистрированных правах есть описание местоположения участка: обязательно обратите внимание на конфигурацию участка на схеме в ЕГРН. Например, вы приехали смотреть участок и видите, что он прямоугольный, а на схеме в документах видно, что он какой-то треугольный или имеет форму трапеции, какие-то выступы, выемки, вас это должно насторожить. Это говорит о том, что границы участка нарушены. Были времена, когда заборы сдвигались у кого в лес, у кого на земли общего пользования, у кого к соседу. И площадь земельного участка по документам может отличаться от фактической. Это для вас может обернуться судебными спорами и проблемами. То есть вам либо придется биться за свои сотки, которые кто-то занял, либо отдавать то, что попало за ваш забор, а на самом деле вам не принадлежит. Иногда участок гораздо больше, чем по документам, то есть вы покупаете 6 соток, а по факту там все 15. И нужно смотреть, где расположены постройки, находящиеся на этом участке, попадают ли они в границы оформленного участка, или за его пределы. Заборы вы еще можете передвинуть, а с постройками — проблема. И нужно помнить, что не всегда у вас получится присоединить неоформленные сотки, хотя продавец может вам преподносить эту «лишнюю площадь», как преимущество и включать её в стоимость участка.

Во всех спорных сомнительных ситуациях, когда покупатель решил приобрести участок, но его конфигурация или площадь вызывают сомнения, нужно приглашать кадастрового инженера и проверять данные по специальным точкам и координатам, которые также отражены в выписке из ЕГРН.  

 — Лучше потратьте 5 тысяч рублей, но убедитесь, что с документами всё в порядке. Потому что были случаи, когда земельные участки находились на других улицах, в других дачных массивах. Одно дело, кода это сдвижка на 1-3 метра, а другое дело, когда продавец вводит вас в заблуждение и показывает другой участок, — отметил эксперт. — А если вы приглашаете кадастрового инженера, то он по точкам вам гарантированно определяет, его местоположение и границы.

Шаг пятый: проверяем долги
Это шаг о котором умалчивают 80% продавцов, а 99% процентов агентств даже не упоминают. Покупатель должен потребовать у продавца справку об отсутствии задолженности за данный земельный участок. Справка выдается правлением или председателем садоводческого товарищества. Может иметь произвольную форму, но должна быть заверена печатью товарищества. 

В каждом СНТ есть порядок уплаты членских взносов, владелец приобретаемого вами участка должен был их уплатить, даже если он не являлся членом СНТ. Кроме того, нужно постараться получить и квитанции об оплате взносов на строительство электрических сетей, дорог, общественных скважин и колодцев. Это нужно для того, чтобы вам, как новому члену СНТ не вменили в обязанность платить за все элементы инфраструктуры заново. Или, допустим, на подключение к электричеству в СНТ действовала рассрочка. На момент продажи прежний владелец участка выплатил не всю сумму, вы должны об этом знать.  Если что-то не было оплачено, то стоимость участка можно уменьшить на сумму долга. 

Шаг шестой: знакомимся с председателем СНТ
Это нужно, чтобы узнать историю по земельному участку, который вы приобретаете, о планах развития инфраструктуры, размере членских взносов, порядке проведения собраний и так далее.

Шаг седьмой, заключительный  
Подготавливая договор купли-продажи, выясните, не был ли в дачном домике прописан несовершеннолетний. Кроме того, обязательно требуйте от продавца предоставить вам нотариально заверенное согласие его супруга на продажу участка. Без этого данная сделка может быть обжалована, даже если супруг продавца присутствовал при осмотре участка и против продажи не возражал.

После проверки документов и того, как вы определились с границами земельного участка, созвонились с председателем и урегулировали все финансовые обременения с обществом, можно составлять договор купли-продажи. Можно воспользоваться интернетом и найти подходящий типовой договор, либо обратиться к нотариусу для проведения данной сделки.

С договором и с выпиской из ЕГРН стороны приходят в Многофункциональный центр (МФЦ), где его регистрируют. Расчет происходит по договоренности либо при заключении сделки, либо после получения документа о зарегистрированном праве в ЕГРН. В выписке из ЕГРН в графе правообладатель должна поменяться фамилия. И это свидетельствует о том, что право собственности перешло от одного владельца к другому.