Шесть вопросов о рефинансировании ипотеки

За первые пять месяцев 2018 года в крае оформлено 5,8 тысячи ипотечных кредитов. Часть их — это договоры рефинансирования.
Рефинансирование ипотеки — услуга, ставшая необыкновенно популярной в последние два года. По словам экспертов, ничего удивительного здесь нет: как только банковские ставки кредитования начинают колебаться, финансово грамотные люди тут же «играют на понижение» — заключают кредитные договоры на более выгодных условиях. За последние четыре года процентная ставка по ипотеке снизилась примерно на 4 пункта — с 13,6% до 9,8%. А значит, самое время пересмотреть свои затраты на выкуп жилья в собственность. «Приморская газета» разбиралась в тонкостях вопроса: как понять, что пришла пора рефинансировать ипотеку и какие документы необходимо собрать.

Что такое рефинансирование?

Читайте также: Ипотека станет доступнее для граждан

Для начала важно разобраться в терминологии. Фактически, рефинансирование — это приобретение физическим лицом нового кредитного продукта с более низкой ставкой. Такая услуга довольно популярна среди банковских клиентов. И если несколько лет назад люди традиционно рефинансировали потребительские кредиты, то последние два года на волне популярности — перекредитования по ипотеке. Только в 2017 году каждый пятый займ касался улучшения условий по жилищным кредитам. У некоторых банков этот показатель превысил 40%.
Эксперты уверены: рефинансирование ипотеки наиболее популярно в периоды снижения ставок, то есть в настоящий момент. Однако собираясь рефинансировать ипотеку, важно понимать, какой из способов окажется подходящим именно для вас.  

Какие способы рефинансирования ипотеки существуют?
Таковых всего два. Первый — это смена банка-залогодержателя. Второй — радикальный вывод квартиры из-под залога.
К классическому рефинансированию относится именно первый. В этом случае клиент отказывается от услуг одного банка и берет жилищный кредит в другом под более низкий процент. Новый банк, соответственно, становится держателем залога, то есть квартиры. Главный плюс этого способа — удешевление ежемесячного платежа по ипотеке.
Второй же вариант рефинансирования предполагает единовременный выкуп квартиры в собственность путем получения большого беззалогового потребительского кредита. Таким образом, недвижимость переходит в полную собственность владельца, которому остается только выплачивать проценты по новым ставкам и правилам. Один из плюсов этого вида рефинансирования — это то, что после оформления всех документов лицо, ставшее полноправным собственником квартиры, может решать ее дальнейшую судьбу самостоятельно. Банку о его намерениях знать не обязательно.

А какие есть плюсы рефинансирования ипотечных кредитов?
Первый и самый очевидный — уже упомянутое уменьшение ежемесячного платежа. Уменьшить платеж можно не только за счет снижения ставки, но и за счет увеличения срока выплаты займа, при котором ежемесячный платеж становится меньше автоматически.
Второй — уменьшение переплаты по кредиту. Такой бонус можно получить либо от того, что срок ипотечного кредита после рефинансирования становится короче, либо от того, что снижается общий платеж по договору и за счет этого отдавать банку, в конечном итоге, придется меньше.
Третий плюс от рефинансирования — возможность снять обременение с квартиры. В этом случае все очевидно: даже увеличение платежа перекрывается правом распоряжаться собственной недвижимостью. Она выходит из-под залога и ее можно продать, подарить и так далее. Ведь пока недвижимость находится под надзором кредитной организации, именно последняя вправе определять дальнейшую судьбу ипотечной квартиры или дома.
Четвертый положительный момент — сегодня физическое лицо вполне может рассчитывать на перекредитование долларовой ипотеки. Число тех, кто в «тучные» годы нефтяного изобилия (до 2014 года) взял ипотеку в долларах, невелико, но такие люди есть. Существуют и несколько банков, которые готовы вывести эти кредиты в рублевые зоны.
Последний бонус рефинансирования — это повышение удобства обслуживания кредита. Такое могут обеспечить крупные банки — Сбербанк, ВТБ24 и так далее. Их преимуществом является развитая сеть филиалов и банкоматов, наличие собственных онлайн-приложений, благодаря которым выплаты становятся необременительными, по крайней мере, по временным затратам. Такие вещи существенно упрощают жизнь заемщика.

 

Корпорация жилищного строительства Приморья снизит ставку по ипотеке до 5,5%

Существуют ли минусы рефинансирования?
Безусловно. К самым существенным нужно отнести два.
Первый — клиенту придется заново проходить все этапы кредитования: сбор документов, проведение новой оценки, заключение страхового договора, причем это необходимо будет сделать даже в том случае, если старый еще не истек. Дело в том, что страховка, всегда связана договором кредитования, и при рефинансировании вы заключаете новый договор. Старая страховка перестает действовать автоматически (часть оплаченных средств по предыдущей страховке могут вернуть, но нужно писать заявление в страховую компанию).
Второй минус логично вытекает из первого: человек, решившийся на рефинансирование, понесет дополнительные расходы — на новую страховку, оформление справок (например, каждый запрос ЕГРН — около 400 рублей, госпошлина — 500 рублей), проведение оценки имущества (от 2 тысяч рублей), иногда могут потребоваться нотариально заверенные доверенности и заявления (1-3 тысячи рублей).
Важно иметь в виду, что многие банковские операции по рефинансированию проходят в рабочие часы и придется брать отгул, чтобы без проблем подписать договоры, взять справки и так далее.

Кому стоит решаться на рефинансирование?
Эксперты уверены — начинать эпопею стоит лишь в том случае, если разница в процентной ставке между имеющимся кредитом и кредитом, который вы хотите взять, меньше хотя бы на 1%. Цифра маленькая, но разница будет ощутимой, особенно она станет заметна при аннуитетных платежах (одинаковых в течение всего срока ипотечного кредита).
Важно помнить, что уходить на рефинансирование следует без единой просрочки по платежу, при этом «возраст» ипотечного договора должен быть более полугода, а то и года. Отсчет следует вести с момента заключения договора с материнским банком. Кроме того, на перекредитование нельзя подавать договор, который ранее подвергся реструктурированию (это изменения условий кредитного договора с целью уменьшения нагрузки на заемщика и сокращения величины ежемесячного платежа).

Что надо сделать, чтобы рефинансировать ипотеку?

1. Обратиться в выбранный банк за консультацией.

2. Если вас все устраивает, приступать к сбору документов.

3. Собрать следующий пакет:
— Анкета — заявление по форме банка (как правило, заполняется у менеджера).
— Паспорт гражданина Российской Федерации. Иногда не один: если у вас есть созаемщики, им тоже необходимо будет предоставить свои паспорта.
— Справка по форме 2-НДФЛ, как подтверждение дохода. Заполняет бухгалтерия на месте работы заемщика.
— Копия трудовой книжки, обязательно заверенная на месте текущей работы.
— ИНН либо СНИЛС. Требуют не все банки, но могут понадобиться.
— Кредитный договор на действующую ипотеку, к которому прикладывается справка из пока еще «родного» банка об отсутствии задолженности и график платежей.

4. Отдать документы в банк и ожидать положительного решения.

5. После его принятия как минимум за 90 дней необходимо собрать и принести в кредитную организацию еще один пакет документов:
— Реквизиты счета, на который будут перечислены деньги для погашения ипотеки.
— Выписка из ЕГРН.
— Кадастровый паспорт.
— Выписка из домовой книги (форма 10).
— Новая оценка объекта недвижимости.
— Справка с банка, где у вас оформлена ипотека, об остатке долга.

6. Подписать новый договор. После того, как стороны ставят на нем подпись, на счет первого банка будут перечислены средства в счет погашения вашего кредита. Как правило, вместе с кредитным договором заключают и новый страховой договор.
В этот момент платежи по ипотеке будут выше, так как обременение на недвижимость еще не оформлено. Итоговый процент по кредиту фиксируется только после передачи квартиры в залог банку.

7. После погашения кредита в материнском банке начинается подготовка к снятию обременения. Иногда требуется прийти в банк и написать заявление о закрытии ипотеки. Как правило, банк отдаёт закладную. С ней в МФЦ по месту жительства должен обратиться один из владельцев недвижимости лично, при себе необходимо иметь паспорт и закладную из банка. Сдав закладную в МФЦ, нужно подождать 5-10 рабочих дней на прохождение всех процедур по перерегистрации недвижимости. После этого МФЦ сообщит о выводе вашей недвижимости из обременения СМС или письмом.

8. Далее необходимо передать недвижимость в залог новому банку. Для этого нужно снова обратиться в МФЦ, только на этот раз его местоположение выберет банк. Надо будет обратиться в тот, где работает представитель кредитной организации, в которой прошло рефинансирование. Дело в том, что он должен участвовать в сделке и присутствовать лично. Так что банк сам скажет, в какой именно МФЦ и во сколько надо приходить.
Другой вариант — оформить договор залога или передачи недвижимости в обременение непосредственно в новом банке. Для этого оплачивается выездное обслуживание МФЦ и госпошлина за оформление (около 1 700 рублей). В этом случае дату и время кредитор выбирает сам.
Отметим, именно после передачи недвижимости в залог банк фиксирует итоговую ставку по ипотеке и выдает новый график погашений. Но процесс оформления всех документов может занять от 10 дней до полутора месяцев, поэтому все это время вам нужно делать платежи по первичному — повышенному — проценту.

Если есть непреодолимое желание вывести квартиру из-под залога, то тогда путь должен быть совсем иным. В этом случае берется потребительский кредит. Соответственно, ставка по нему, скорее всего, будет больше, но погасив за счет него свой ипотечный кредит, можно вывести свою недвижимость из обременения.

Важно помнить, что в среднем вся процедура рефинансирования занимает от двух месяцев: от встречи с банком по вопросу рефинансирования до подачи документов может пройти 5-10 дней (на сбор справок, оценки), далее 1-2 дня на принятие решения, подготовка сделки и оформление — 3-7 дней, примерно 3 дня займет перечисление средств, 5-10 дней — оформление документов в первом МФЦ, и еще 5-10 дней — во втором.