«Проблемные» дома: каких дольщиков признают обманутыми

Минстрой России изменил критерии признания дольщиков обманутыми. Новый документ позволит «укрепить» защиту интересов граждан, участвующих в строительстве на основании договора долевого участия, а также тех, кто вступил в жилищно-строительный кооператив или является обладателем жилищных сертификатов. На данный момент в Приморье в реестре обманутых дольщиков  старого образца числится 121 человек. Эксперты считают, что новые правила создания реестров могут существенно обновить этот список. «Приморская газета» уточнила, какие меры предпринимают федеральные и краевые власти  для того, чтобы люди получили «замороженные» квартиры.

Лекарство от эпидемии
С 2005 года, когда был принят закон о долевом строительстве, вирус «коллективного домостроя» охватил всю Россию. Компании-застройщики начали активно привлекать средства граждан и укладывать их в финансовый фундамент для возведения своих объектов. Справедливости ради стоит отметить, что многие из домов были сданы вовремя и без нарушений. Однако случаи, когда застройщики не выполняли своих обязательств и в итоге оставляли людей  без денег и без квартир, также нередки. Только в Приморье на учет в качестве «проблемных» поставлены восемь объектов, большая часть их которых — во Владивостоке.
До недавнего времени ситуация на  большинстве «замороженных» российских и приморских строек была сложной: где-то отсутствовали разрешительные документы, а где-то застройщики, израсходовав средства граждан на первом этапе, начали продавать квартиры по второму и третьему разу, где-то застройщик, в обход проектной документации, надстраивал  над первоначальным зданием еще 10-11 этажей. В каждом конкретном случае проблема требовала индивидуального подхода, а ее решение — отдельного  комплекса мер. На сегодняшний день в крае  все  объекты долевого долгостроя  взяты под контроль. По каждому из них разработана дорожная карта, в которой указаны первоочередные меры, которые необходимо предпринять для введения домов в эксплуатацию. В частности, краевые власти активно помогают в оформлении  сопутствующей документации, готовят необходимые документы, чтобы выделить из бюджета края дополнительные средства для подключения объектов к коммунальным сетям.

Таблетки от необязательности
Через три года такое понятие, как «дольщики», должно полностью уйти в прошлое. 7 ноября президент Владимир Путин поручил Кабмину, Центробанку и Агентству ипотечного жилищного кредитования к 15 декабря 2017 года утвердить дорожную карту по «поэтапному замещению средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан». Процесс должен продлиться не более трех лет, и после  его завершения строительство с привлечением средств дольщиков будет предано забвению…
— Президент поставил задачу ввести в действие жесткие требования к застройщику (документ вступит в силу 1 июля 2018 года), и после этого будет начата работа по поэтапному переходу от долевого строительства к проектному финансированию, которое будет проходить на условиях банковского кредитования, — сообщил глава Минстроя Михаил Мень.
Кроме того, по предложению Владимира Путина, губернаторы регионов будут отвечать за защиту интересов дольщиков, а владельцев строительных фирм обяжут компенсировать ущерб участникам долевого строительства. Причем не только тем, кто привлекался для строительства по договорам долевого участия, но и тем, кто регистрировался как участник жилищно-строительных кооперативов или являлся владельцем специальных жилищных сертификатов.
— Это поручение особенно ценно, так как после ужесточения законодательства в сфере долевого строительства многие застройщики стали регистрировать строительство домов с участием средств дольщиков как кооперативы, формально не попадающие под действие закона, — говорит начальник инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Михаил Заиченко.

Отбор по-новому
Минстрой оперативно отреагировал на поручение президента и подготовил ряд предложений для того, чтобы  изменить существующие критерии отнесения дольщиков к категории обманутых. Срок неисполнения застройщиком обязательств, после которого гражданин может подавать заявку на включение в реестр пострадавших дольщиков, сокращается с девяти до шести месяцев.
По новым правилам объект строительства станет относиться к проблемным, если в отношении застройщика введена хотя бы одна из процедур, применяемых в деле о банкротстве. Кроме того, нарушение застройщиком проектной документации перестает быть препятствием для отнесения объекта к проблемным, отмечено в решении министерства.

И последнее: наличие договора страхования ответственности застройщика перестает быть препятствием для отнесения гражданина к числу пострадавших, если страховая компания находится в одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве.

— Новые критерии хоть и приведут к статистическому увеличению официально признанных обманутых дольщиков, зато покажут реальную картину с долгостроями в нашей стране, — говорит депутат Государственной думы Владимир Новиков.

Право на защиту
В 2017 правительство страны также приняло ряд  законов, которые защищают интересы дольщиков. В октябре Дмитрий Медведев подписал пять документов, напрямую регулирующих эту сферу.
Во-первых, это постановление о создании публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Задача этой компании — сформировать компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщиков, которые привлекают деньги участников долевого строительства. В наблюдательный совет фонда вошли представители правительства, Совета Федерации, Государственной думы. Председателем наблюдательного совета станет руководитель Аппарата правительства, вице-премьер Сергей Приходько. К банкам,  размещающим деньги фонда, будут предъявлены жесткие требования. Как минимум, они в обязательном порядке должны иметь не менее 25 млрд рублей собственных средств и находиться под прямым или косвенным контролем государства или Центрального банка.
— С точки зрения крупного игрока строительного бизнеса лучше, когда государство занимается страхованием ответственности застройщика, — говорит депутат законодательного собрания Андрей Ищенко. — В этом случае государство является гарантом того, что застройщик имеет полностью «белую историю», соответствующие документы, допуски, СРО, и он вправе привлекать денежные средства граждан.
Утверждены правила, по которым Фонд защиты дольщиков будет финансировать завершение строительства недостроенных домов. При этом правление будет контролировать целевое использование выделенных денег со дня заключения договора о предоставлении средств и до завершения строительства.
— Появление государственного фонда на рынке рассматриваю позитивно, так как частное страхование ДДУ по большому счету является фикцией: частные страховые компании всегда имеют возможность сослаться на «нестраховой случай», после чего следуют долгие споры. Фонд же — другое дело. В этом случае на счету лежат живые деньги, — уверен замдиректора саморегулируемой организации «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко.

Преступление и наказание
Государство не оставит без наказания недобросовестных застройщиков. Еще в прошлом году в Уголовный кодекс  РФ введена новая статья,  которая предусматривает ответственность за обман дольщиков — ФЗ № 139 от 1 мая 2016 года.
Теперь нарушителям требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости будут грозить серьезные  наказания: от обязательных работ на срок до 360 часов до лишения свободы на срок до пяти лет.

Избежать наказания застройщики смогут в двух случаях: если полностью возместят ущерб или все-таки введут многоквартирный объект в эксплуатацию.

— Введение уголовной ответственности за незаконное привлечение денежных средств граждан в нарушение действующего законодательства стало необходимой мерой. Все эти меры позволят как минимум  не допустить появления новых обманутых дольщиков, — считает руководитель инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края Михаил Заиченко.

Приморская история
В Приморье «проблемными» признаны восемь объектов, большая часть из которых находится во Владивостоке.
По состоянию на 1 октября 2017 года в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, включен 121 человек.
По каждому замороженному объекту администрация края создала «дорожные карты», которые прописывают фактически каждый шаг дальнейших действий. Позиция краевой власти четко определена: все приморцы, оказавшиеся обманутыми недобросовестными застройщиками, получат свое законное жилье.
Однако подход к каждому отдельному случаю будет индивидуальный.
Например, для того, чтобы  строительство жилого дома с инфраструктурой по ул. Грибоедова, 46 во Владивостоке было возобновлено в ближайшее время,  по решению администрации края на объекте заменен застройщик. Вместо ООО «ПасификИнвестСтрой» им стал  КППК «Приморкрайстрой».
Застройщик еще одного проблемного объекта — жилого дома по ул. Славянская, 17 во Владивостоке, строительство  которого было начато еще в 2007 году, находится под следствием, а в отношении компании ООО Производственно-Строительная Компания «Восток-Строй» ведется процедура банкротства. При содействии инспекции удалось оформить пакет документов для получения заключения о соответствии законченного объекта капитального строительства и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Первая очередь дома готовится к сдаче.
Еще один проблемный объект на карте строительства Приморского края — жилой дом на 180 квартир по улице Зейская, строительство которого  началось в 2007 году и остановилось из-за отсутствия положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, также готовится к сдаче под ключ. Многоквартирный комплекс был поставлен на контроль в администрации Приморского края в 2012 году. В настоящее время  положительное заключение экспертизы проекта получено, работы возобновлены и близятся к завершению.
Вскоре будет сдан дом по адресу: улица Кипарисовая, 2, первый камень в фундамент которого был заложен в 2008 году. Какое-то время строительство велось без проектной документации и разрешения, затем было остановлено.
Администрация края помогла застройщику оформить все документы и возобновить работы. В настоящее время ведутся работы по подключению многоквартирного дома к централизованным сетям водоснабжения. Планируемый срок сдачи объекта перенесен застройщиком на IV квартал 2017 года.
— Администрация Приморского края ни один объект не оставит без решения, — заявил Михаил Заиченко. — Проблемы  есть, но они решаются.  
Информация — ключ у успеху
И все-таки специалисты рекомендуют: прежде, чем стать участником долевого строительства, гражданину необходимо оценить возможные риски и сформировать понимание того, насколько надежен выбранный им застройщик. Конечно, вероятность ошибки всегда существует, но сейчас, после того как государство вплотную занялось решением проблем обманутых дольщиков, участие в строительстве становится безопаснее. Составить максимально полное мнение о том или ином строителе поможет информация, подготовленная специалистами инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства.
На сайте инспекции также есть список всех объектов, строящихся с привлечением средств граждан. Здесь можно посмотреть наличие у застройщика разрешительных документов.
Следует помнить, что после заключения договора долевого строительства граждане имеют право получать объективную информацию о том, как обстоят дела на объекте.