Не вывозят мусор или не убирают подъезд: как отвечать на бездействие управляющей компании грамотно

Что могут предпринять собственники, когда в доме царит разруха, подъезды никто не убирает, места общего пользования содержится из рук вон плохо, а деятельность управлющей компании (УК) сводится к выставлению счетов за содержание и ремонт общедомового имущества? В этой ситуации жильцам многоквартирного дома (МКД) можно посоветовать только одно: объединяться и начинать действовать. Как именно, рассказал ведущий консультант Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) Приморского края Станислав Васин. Он пояснил, что есть простой алгоритм действий, который позволяет упорядочить отношения с управляющей организацией и добиться выполнения условий договора управления или, как минимум, получить перерасчет за неоказанные услуги.

С чего начать
Если в многоквартирном доме жильцы не организованы, совет дома и председатель совета бездействуют либо отсутствуют, то в таком доме нужно собирать собрание и первым делом выбирать совет дома. По словам эксперта, если совета нет, он нежизнеспособный или неадекватный, а жильцы дома поодиночке пишут жалобы в УК и в Государственную жилищную инспекцию, ситуация никогда не изменится.

Шаг первый: принимаем решение
Совет дома и активные жители должны договориться о том, что они начинают вести претензионную работу в отношении Управляющей компании по наличию и качеству услуг. Допустим, вы понимаете, что УК не выполняет условия договора управления в части уборки придомовой территории или по уборке подъездов, замене лампочек и т. п. Председатель совета дома или один из членов совета обращается от имени собственников в диспетчерскую службу УК, сообщает о происходящих нарушениях и просит УК прислать своего представителя для составления акта о нарушении.

— Порядок такой: нужно сделать заявку в диспетчерскую службу, сказать, что нарушается что-то. Соответственно, представитель УК должен в течение суток прибыть для составления акта о нарушении жилищной либо коммунальной услуги, — пояснил Станислав Васин. — К примеру: подъезд не убирается, мы звоним в диспетчерскую службу УК, просим их прийти для составления акта. То есть фиксации факта нарушения предоставления услуги. Если представитель УК не приходит и акт не составляется, то она нарушает лицензионные правила, это нарушение 354 и 491 постановления правительства РФ, которые регламентируют правила управления домом. 

Шаг второй: составляем акт

Акт о нарушении необходимо составить в произвольной форме. В акте указываются лица, которые его составляют, и обстоятельства, при которых составляется акт: вы просто описываете, что обнаружили, что увидели. Акт подписывается советом МКД и незаинтересованными лицами, которые участвуют в данной проверке. В идеале при составлении акта должен присутствовать представитель УК — это могут быть представители ресурсоснабжающих организаций, если, к примеру, речь идет о водоснабжении и водоотведении или теплоснабжении.
Но, возможно, кроме жильцов дома на составление акта никто не придет, хотя и было уведомление управляющей организации.
Будет ли акт правомочным, если он составлен только жильцами дома?
— Акт может составить совет МКД. Отсылка к 354 постановлению говорит о том, что акт подписывают не менее двух незаинтересованных лиц, — объясняет Станислав Васин. — Это могут быть наниматели, которые не предъявляли претензий УК, поскольку проживают в другом подъезде, где, к примеру, подача тепла урегулирована или стояк не течет. То есть в данной ситуации у них все благополучно, они незаинтересованные лица. Это могут быть люди со стороны — из соседнего дома, которые могут подтвердить, что действительно, придомовая территория не убрана, но они, как жильцы соседнего дома, в этой ситуации сторонние наблюдатели. Это отсылка к гражданскому законодательству, нужно найти свидетелей.

Как пояснил Станислав Васин, любой акт составляется в нескольких экземплярах. Обычно их бывает столько же, сколько участников проверки. То есть по одному экземпляру на всех участвующих в составлении акта лиц. Или как минимум два. Один вручается потребителю, другой — исполнителю. То есть УК — совет МКД, УК — гражданин.

Фиксировать нарушения или неоказание услуг нужно постоянно: с момента прекращения и до момента возобновления услуги. Только так можно зафиксировать период и произвести перерасчет. Без фиксации периода вы ничего не добьётесь, в том числе и в суде.  

Допустим, выявлен факт нарушения один день. Это не будет основанием для перерасчета за месяц или за год. Поэтому вам нужно несколько актов составлять, фиксировать, пока услуга не будет восстановлена. И это именно работа совета МКД, то есть собственников.

Шаг третий: пишем претензию в УК

— Составили акт, сразу обращайтесь с претензией в УК, — уточнил эксперт. — То есть нужно настаивать, чтобы УК работала по договору, как положено. Потому что потребителю в первую очередь важно добиться восстановления услуги. Когда фиксируется нарушение, продолжавшееся какой-то временной период, тогда важен уже перерасчет.

Акт — приложение к претензии, и он имеет цель воздействовать на УК рублем. Акт подтверждает, что услуга не оказана, следовательно, жильцы требуют снижения платы за содержание общего имущества МКД, о чем и сообщают Управляющей компании в письменной претензии. 

По словам Станислава Васина, в постановлении 491 есть формула, которая предусматривает снижение платы за те или иные жилищные услуги. Это уборка придомовой территории, вывоз мусора, услуги сантехника, услуги электрика — все эти позиции должны быть прописаны в приложении к договору управления между УК и собственниками МКД. Каждая такая услуга имеет стоимость. На эту сумму (стоимость неоказанных услуг) и должна уменьшиться плата за содержание жилого помещения и плата за содержание мест общего пользования. 

Пример: нужно позвонить диспетчеру и рассказать, что по такому-то адресу не проводится уборка, попросить прийти и составить акт. Неплохой вариант — УК не составляет акт, не фиксирует факты согласно постановлению 491, но быстро решает проблему и производит уборку.  Но если эта ситуация повторяется или длится постоянно, то нужно все это фиксировать актами, предъявлять УК претензию и требовать перерасчет. И привлечь УК к административной ответственности, сообщив о нарушении в ГЖИ, за ненадлежащее исполнение договора управления.

Шаг четвертый и пятый: жалуемся в ГЖИ и обращаемся в суд

В случае, если УК отказывается снизить или исключить из оплаты стоимость неоказанных или некачественных услуг, на основании поданной советом МКД претензии нужно обратиться в ГЖИ.

— Совокупно, вместе со всеми материалами дела, акты можно будет направить в суд. Впоследствии на основании этих актов УК могут привлечь к ответственности за административное правонарушение. Также эти акты будут являться основанием для возбуждения административных дел, проведения проверок жилищной инспекцией, — подчеркивает ведущий консультант ГЖИ Приморского края. 

ГЖИ контролирует выполнение договоров управления, но не понуждает выполнить перерасчет. Специалисты ГЖИ только зафиксируют нарушения и назначают административные наказания УК. Заключение ГЖИ о нарушениях со стороны УК также послужит доказательством, если жильцы обратятся в суд. Поэтому совету МКД либо группе собственников стоит обратиться в суд, чтобы добиться на основании актов снижения платы в судебном порядке. К иску прилагают акты, претензии, заключение ГЖИ, а также фото- и видеоматериалы.

Шаг последний, радикальный

Специалисты ГЖИ предупреждают: если УК не меняет своего отношения, и работа не ведется даже после проверок ГЖИ, стоит сменить или способ управления, или управляющую компанию.