Высотки Владивостока: хрущевки могут заменить на небоскребы

Реновация сейчас, пожалуй, самое популярное слово в Сети. Недавно проект федерального закона о реновации в регионах внесли в Госдуму. После того, как москвичам объявили, что вместо устаревших пятиэтажек в их микрорайонах будут построены многоэтажные дома (в том числе высотой до 40 этажей) общей площадью 1,7 млн квадратных метров, люди стали выходить с плакатами протеста на улицы. Массовые споры противников и сторонников проекта захлеснула соцсети. Во Владивостоке о реновации говорят спокойно, без надрыва. Власти города считают необходимым с помощью нее упорядочить и гармонизировать градостроительную деятельность. Нужна ли дальневосточной столице архитектурная перестройки, и чем она чревата для горожан, «Приморской газете» рассказала директор по развитию компании «Городской Риэлторский Центр» Вера Лагвилава.

Владивостокцы любят и гордятся архитектурой старого города. Для гостей из стран АТР столица Дальнего Востока не просто ворота в Россию, это первый европейский город, который встречается на их пути. Поэтому реновация здесь должна проводиться именно с учетом исторического облика  этого приморского города. Хотя с градостроительной точки зрения реновация — начинание, безусловно, полезное, считает Вера Лагвилава.

Большая стройка: цифры и факты о развитии жилищной индустрии в Приморье

— Особенно если говорить о ней не в «точечном», а в «микрорайонном» разрезе. В теории такая программа может не только перезапустить срок эксплуатации жилого фонда, но и увеличить возможную плотность заселения за счет этажности, а также исправить некоторые ошибки дорожного и градостроительного зонирования и справиться с очевидным фактом морального устаревания многих градостроительных концепций. В частности, например, неприспособленности Владивостока к текущей обеспеченности населения личным транспортом, — подчеркнула директор по развитию компании «Городской Риэлторский Центр».

С небес на землю
В теории, реновация — это первый шаг на пути к всеобщему благоденствию. На практике все намного сложнее. На пути у реновации как проекта, а не как красивой идеи, есть ряд препятствий.

Директор по развитию компании «Городской Риэлторский Центр» Вера Лагвилава

— С частью этих препятствий уже столкнулась Москва. В первую очередь, это было неприятие самими людьми идеи уничтожения их домов, хоть бы и с заменой на равноценную квартиру. Еще одна причина недовольства — необходимость смены места жительства, — рассказала Вера Лагвилава. — В рамках обсуждаемого законопроекта возможно два варианта предоставления нового жилья: сразу после запуска проекта реновации на выбранной локации или по результатам строительства.

Куда девать людей?
По законодательству первый вариант подразумевает, что инвестор выбрал пятно застройки и хочет сначала построить там новый дом или район, а потом переселить туда всех жильцов старого дома, снести его и строить новый объект. При этом в рамках законопроекта новая квартира должна быть того же типа и площади, в том же районе города. Но подразумеваются основные районы, то есть инвестор может предложить вам переехать с Тигровой, допустим, поближе к Токаревскому маяку — это в пределах Фрунзенского района. Очевидно, такие решения понравятся далеко не всем собственникам квартир.

Второй вариант — это когда новую квартиру в собственность жилец сносимого дома получит позже, после того, как новый дом будет построен. Это может происходить, если новый объект строится на месте старого. В этом случае инвестор проекта обязан обеспечить жильцов временным жильем за свой счет. Этот вариант хорош тем, что жильцы не теряют привычное место. Но есть и весомый минус: отдать свою квартиру под снос, чтобы два года ждать, пока построится новая, а все это время прожить в «маневренном фонде», не имея недвижимости в собственности, готов далеко не каждый человек. Особенно учитывая печальный опыт того же «Комплекса Д» в Снеговой Пади, после которого доверие к федеральным программам у жителей Владивостока резко снизилось.

В 2019 году в Приморье сдадут два долгостроя

— В обоих случаях под инвестором подразумевается не частный застройщик, а государство. Хоть программа в законопроекте и предполагает возможность участия частных инвесторов, именно органы власти в случае принятия закона будут ответственны за ее работу. И не покрытые участием частных инвесторов расходы лягут, в первую очередь, на краевые и городские бюджеты. А расходы там существенные, — напомнила собеседница.

Коммерческий интерес
Частный инвестор может зайти на такую стройку только из нормального капиталистического интереса — чтобы заработать денег. Это возможно, только если новый дом будет существенно больше старого. Это значит, что расти дом будет вверх, потому что площадь участка вряд ли позволит вырастить объект «в ширину». Тогда можно будет всем собственникам раздать новые квартиры, а «достроенные сверху» продать по рыночной стоимости. Вроде бы, выгодно.

С учетом мнения жителей: администрация Владивостока рассмотрит споры о строительстве

— Но для этого надо либо сначала построить еще один дом рядом, либо оплатить всем аренду на 2-3 года. А участок должен позволять высотное строительство. И квартиры придется передавать с полной отделкой — иначе жильцы просто не согласятся. Причем не социальным комплектом «линолеум-обои-побелка», а достаточно современной отделкой с установленной сантехникой и, вероятно, частью встроенной мебели. Это удорожает проект, — подчеркнула Вера Лагвилава.

В итоге для коммерческого инвестора такой проект по всем параметрам хуже, чем просто строительство полностью коммерческого многоквартирного дома для продажи. А во Владивостоке есть где строить: как на небольших участках под точечную застройку, так и на крупных участках в районе Варяга, Зеленого Угла и Патрокла, где активно идет комплексная застройка и нет проблем с продажами. И такой путь — коммерческая застройка, не ограниченная обязательствами по госпрограммам и торгом с собственниками квартир — для застройщика намного более приемлем и прост.

Прибыль? Нет! Сверхприбыль
По словам эксперта, местные застройщики вообще не очень стремятся входить в госпрограммы, это вполне обоснованно считается невыгодным.
Единственная ситуация, когда застройщику может быть интересна идея реновации — это возможность получить участок в центре города, в дорогом месте, с возможностью увеличения этажности в 3-4 раза и получения сверхприбли. Но по какой-то загадочной причине именно собственники квартир в таких местах самые несговорчивые и требовательные.

Приморские инвестиционные проекты могут претендовать на субсидию Минвостокразвития

— Если же отвлечься от коммерческого инвестора и принять как инициатора и локомотив проекта органы власти, получится очень грустно для бюджетов края и города. Потому что все расходы по расселению, сносу, стройке, отделке, обеспечению арендой в маневренном фонде (которого у нас нет) лягут именно на местный бюджет. А у местного бюджета и без таких программ хватает статей расходов, — сетует директор по развитию компании «Городской Риэлторский Центр». — Можно посмотреть результаты программ по детям-сиротам, многодетным семьям и расселению ветхого и аварийного фонда. Они реализуются, но и заявленный, и фактический темпы довольно низкие. Был бы бюджет больше — наверное, реализовались бы быстрее.

Далекая перспектива далекой окраины
Вообще, городские власти стараются решить проблему обеспечения населения жильем по возможности с участием средств самого населения: через региональный капитал, программы для молодых семей, субсидирование ипотеки и т. п. То есть не покрытием всех расходов на новое жилье, а частичной финансовой помощью. Полное обеспечение предполагается в крайнем случае, когда вообще никаких иных способов получения жилья у человека нет и не будет. А реновация — это именно полное финансирование нового жилья из бюджетных средств, причем не ведущее к повышению обеспеченности населения жильем. Новая квартира выдается взамен старой, то есть общее количество жилья не меняется. В общем, одни расходы.

— По сути, у Владивостока сейчас даже нет жесткой потребности в реновации, — убеждена Вера Лагвилава. — Да, у нас много старых домов. Но если честно, они либо культурное наследие, либо не настолько ветхие. По-настоящему ветхих не так много, ими, насколько я помню, занимается программа капремонта. Но основная потребность города — это количественное увеличение жилого фонда, а не качественное.

В этой ситуации в первую очередь для краевых и городских властей реновация — крайне рискованный и очень дорогой эксперимент, который хоть и напрашивается, но не является обязательным к срочной реализации. Есть чем еще заняться.

Олег Гуменюк: Владивосток ждут масштабные преображения

— Хотя если нам, как региону форсированного развития, вдруг решат дать очень много денег на реновацию, может быть, краевая власть и согласится. Не знаю, насколько это будет хорошо для города. В любом случае на данном этапе об этом еще очень рано говорить. Законопроект о реновации — сущность призрачная и довольно неповоротливая. Такие вещи долго согласовываются, если принимаются — потом долго прорабатываются, чаще всего сначала тестируются на паре пилотных регионов. Вряд ли для Владивостока реновация является обозримой перспективой, — считает Вера Лагвилава. — Хотя сама идея реновации мне нравится. Это правильно. Мы рано или поздно неизбежно к этому придем. Огромное количество проблем можно решить, постепенно отстроив города заново. И с этим идейно-абстрактно согласны застройщики, архитекторы, власти, риэлторы, да и население — удивительное единодушие. Но с практической точки зрения Владивосток к этому пока не готов. Ни морально, ни экономически.