Как превратить квартиру в магазин законно: инструкция для смены статуса помещения

16:13 27 июня 2019
3448
0
alt=

Возле моря можно увидеть гаражи, превращенные в маленькие квартиры со светом, мебелью, бытовой техникой. Также люди перестраивают свое нежилое помещение в жилое. Иногда на первом этаже многоэтажных домов активные предприниматели размещают магазины, парикмахерские или бары. После внесения поправок в жилищный кодекс РФ, согласно которым для смены статуса недвижимости необходимо разрешение всех соседей, вопросов у приморцев стало еще больше.  Как отличить жилое помещение от нежилого или поменять их статус, не противореча букве закона, рассказывает «Приморская газета».

— Суть поправок сводится к тому, что теперь для того, чтобы, например, построить магазин на первом этаже жилого дома, нужно письменное согласие всех собственников, соседей дома. Особенно важно согласие соседей, чьи квартиры будут примыкать к будущему магазину. Важно их заверить нотариально — оформление всех документов может сильно затянуться, и, если прежние собственники, согласные на магазин по соседству, продадут квартиру, то новые владельцы могут оказаться резко против, — отмечает руководитель юридического агенства «Приморье» Лилия Самборская.

Для того, чтобы разобраться, что именно вы можете сделать со строением или его частью, которая находится у вас в собственности, определим, какие существуют виды жилых и нежилых помещений. 

Виды нежилых помещений

— Торговые. Магазины на первом этаже дома, торговые точки в административных зданиях, бутики в торговых центрах. Торговать в таких помещениях можно оптом и в розницу. Наличие капитальных стен или личных коммуникаций в таких помещениях не является обязательным условием.

— Административные. Тоже часто располагаются в части жилого дома. Могут быть частью бизнес-центра или административного здания. Наличие коммуникаций для таких офисов тоже не обязательно, но капитальные стены в них должны быть.

— Универсальные. Включают в себя самый широкий спектр назначений: от детского сада до ночного клуба. Как правило, оборудованы отдельным входом, имеют капитальные стены и собственные коммуникации.

— Складские. В них можно хранить, что угодно: продукты, вещи, механизмы. Для такого помещения нужны капитальные стены и отдельный вход.

 

Виды жилых помещений

— Жилой дом или его часть. Как правило, состоит из одной и более комнат и вспомогательных помещений для бытовых или иных нужд: пристроек, санузла, кухни.

— Квартира или часть квартиры. Обособленное помещение в многоквартирном доме. Жильцы квартиры должны иметь доступ к необходимым коммуникациям и местам общего пользования: лестничная клетка, межквартирный коридор, подвал и чердак.

— Комната. Часть жилого дома или квартиры, оборудованная для непосредственного проживания в ней.

Часто путают понятия нежилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме. Так, лифт, подъезд, лестничные клетки, межквартирный коридор, подвал и чердак — это части жилого помещения, так называемое «общее имущество».

Факт
Чтобы изменить статус жилья и земли, на которой он находится, нужно обратиться в городское Управление градостроительства и архитектуры.

Если площадь изменяемого помещения больше 1.5 тысячи кв. метров, или этажность — выше трех этажей — этим вопросом занимается Департамент градостроительства Приморского края.


Как отличить?

— В жилом помещении можно прописаться или получить временную регистрацию. В нежилом — нельзя.

— Жилые помещения можно сдавать в ренту и наем, нежилые — только в аренду.

— Эти два типа помещений имеют разный режим налогообложения. Именно поэтому поселиться в гараже — не очень хорошая идея и преследуется законом.


Три этапа смены статуса

Для смены статуса жилья нужно пройти три этапа.

Шаг первый: подготовка
На этом этапе нужно обратиться в Управление градостроительства и архитектуры города, чтобы определить статус земли и постройки. Вполне возможно, что вам запретят проживать на пустыре для склада, или открыть салон красоты на первом этаже дома. Иногда это просто невозможно. В другом случае вам нужно будет сделать глобальную перепланировку под руководством специалиста, и снова обратиться в Управление. Грамотный эксперт и юрист могут значительно ускорить процесс оценки и возможности перепланировки.

Шаг второй: оформление
Если эксперты и городская комиссия решили, что вы можете сделать кафе в бывшей квартире или поселиться в хозяйственном бараке, и все соседи письменно согласились с вашим решением, настает самый ответственный момент — сбор документов. Итак, вам нужно предоставить: 
Заявление о переводе помещения,

— План и техническое описание (технический паспорт) помещения,
— Правоустанавливающие документы: договор о передаче жилья в собственность, договор о купле-продаже, мене, дарении, удостоверенное нотариусом и зарегистрированное свидетельство о праве на наследство по закону (или по завещанию) — в зависимости от того, каким образом помещение было получено собственником. В некоторых случаях может понадобиться регистрационное удостоверение из БТИ, свидетельство о собственности или государственной регистрации права. 
— Поэтажный план дома (для многоквартирных домов)
— Проект перепланировки (если проводилась/будет проводиться).

Шаг третий: перевод и регистрация

Если вы проводили переустройство или перепланировку, то эту работу должна проверить специальная приемочная комиссия от городской администрации.  Далее комиссия составляет акт, подтверждающий завершение переустройства или перепланировки и направляет его в соответствующее Управление Росреестра.

Именно подписанный и нотариально заверенный акт будет являться основанием использования вашего помещения в качестве жилого или нежилого. Регистрирующий орган  в течение 15 рабочих дней с даты получения документов вносит соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости. В течение следующих пяти рабочих дней об этом уведомят собственника жилья.

 

Превращаем жилое помещение в нежилое

Этот вопрос волнует в первую очередь тех, кто собирается открыть кафе, парикмахерскую или офис в жилом доме. Вот список необходимых для этого условий:  

— Помещение должно иметь отдельный вход. Можно оборудовать его из оконного проема, а вот входить через «квартирную» дверь гости кафе не смогут.

— В помещении не должно быть прописанных и зарегистрированных жильцов. Оформлять его нужно именно как нежилую собственность для конкретных нужд. Сам заявитель должен быть собственником, а не арендатором помещения.

— Объект не может быть в залоге, статус арестованного помещения тоже нельзя поменять. Кроме того, у собственника не должно быть коммунальных долгов.

— Третьи лица (возможные наследники одного из владельца, другие собственники) не должны иметь прав на помещение.

— Помещение не должно быть частью жилого дома.

Если нежилой объект находится на цокольном этаже, чердаке или подвале многоквартирного дома, это может привести к тому, что доступ к общедомовым коммуникациям и важному оборудованию может быть закрыт. Как правило, это вызывает большое и оправданное недовольство жильцов. Также «соседи» таких помещений часто бывают недовольны контингентом, который приходит в магазин их дома.

 

Как сделать нежилое жилым

 Для такого шага, в первую очередь, нужно собрать комиссию для определения статуса земли. Есть вид земель, которые нельзя переоформить. Например, именно поэтому переделанные в жилые дома гаражи — незаконный ход. Как правило, все они находятся на земле определенного назначения, и изменить его можно только после результатов проверки комиссии. Для такой проверки нужно обратиться в Управление градостроительства и архитектуры города. 

— Заявитель должен быть собственником помещения. Заявления от арендаторов, как правило, даже не рассматривают.

— С изменением статуса должны быть согласны все собственники, а согласие надо подтвердить письменно.

— Арестованное и заложенное помещение не может поменять статус.

— Объект должен соответствовать санитарным, техническим нормам и нормам безопасности.

— Внутри должно быть электричество, водоснабжение, отопление и т. д.

— На этапе перепланировки запрещен снос или ослабление несущих стен. Перевод должен быть безопасен для остальных жильцов дома.

— Доступ к «переведенному» жилью должен осуществляться через подъезд дома.

Важно заверять у нотариуса все оформляемые документы: справки, соглашения, подписанные результаты комиссии и так далее. Это гарантирует действительность полученных документов, даже если законодательство или решение остальных собственников внезапно поменяется.

Документы и нормативные акты в помощь:

Глава № 3 Жилищного Кодекса РФ.

Градостроительный кодекс: там можно прочесть список требований к помещениям обоего вида.

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», предписывающий порядок оформления прав на нежилое помещение.

Строительные нормы СНиП 31-01-2003, регулирующие правила размещения нежилых помещений в многоквартирных домах.

СанПиН 2.1.2.2645-10, определяющий санитарные нормы жилых и нежилых помещений.

Валерия Фадеева

Комментарии

Авторизуйтесь с помощью соц. сетей


Голосование и опросы

Учить или не учить: нужно ли высшее образование современному человеку
09.07.2019 — 23.07.2019
Высшее образование не роскошь, а жизненная необходимость
53%
42/80
Главное — знания, а диплом — дело добровольное
19%
15/80
Учиться нужно всегда, и чем больше дипломов, тем лучше
18%
14/80
После школы нет смысла идти в институт, потому что в 18 лет никто не знает, кем хочет быть, когда вырастет
3%
2/80
Образование вообще не нужно. Читать-писать научился, значит, выживу
5%
4/80
У меня нет высшего образования, и я об этом очень жалею
4%
3/80

Добавить объявление