Возле моря можно увидеть гаражи, превращенные в маленькие квартиры — со светом, мебелью, бытовой техникой. Также люди перестраивают свое нежилое помещение в жилое. Иногда на первом этаже многоэтажных домов активные предприниматели размещают магазины, парикмахерские или бары. После внесения поправок в жилищный кодекс РФ, согласно которым для смены статуса недвижимости необходимо разрешение всех соседей, вопросов у приморцев стало еще больше. Как отличить жилое помещение от нежилого или поменять их статус, не противореча букве закона, рассказывает «Приморская газета».
— Суть поправок сводится к тому, что теперь для того, чтобы, например, построить магазин на первом этаже жилого дома, нужно письменное согласие всех собственников, соседей дома. Особенно важно согласие соседей, чьи квартиры будут примыкать к будущему магазину. Важно их заверить нотариально — оформление всех документов может сильно затянуться, и, если прежние собственники, согласные на магазин по соседству, продадут квартиру, то новые владельцы могут оказаться резко против, — отмечает руководитель юридического агенства «Приморье» Лилия Самборская.
Для того, чтобы разобраться, что именно вы можете сделать со строением или его частью, которая находится у вас в собственности, определим, какие существуют виды жилых и нежилых помещений.
Виды нежилых помещений
— Торговые. Магазины на первом этаже дома, торговые точки в административных зданиях, бутики в торговых центрах. Торговать в таких помещениях можно оптом и в розницу. Наличие капитальных стен или личных коммуникаций в таких помещениях не является обязательным условием.
— Административные. Тоже часто располагаются в части жилого дома. Могут быть частью бизнес-центра или административного здания. Наличие коммуникаций для таких офисов тоже не обязательно, но капитальные стены в них должны быть.
— Универсальные. Включают в себя самый широкий спектр назначений: от детского сада до ночного клуба. Как правило, оборудованы отдельным входом, имеют капитальные стены и собственные коммуникации.
— Складские. В них можно хранить, что угодно: продукты, вещи, механизмы. Для такого помещения нужны капитальные стены и отдельный вход.
Виды жилых помещений
— Жилой дом или его часть. Как правило, состоит из одной и более комнат и вспомогательных помещений для бытовых или иных нужд: пристроек, санузла, кухни.
— Квартира или часть квартиры. Обособленное помещение в многоквартирном доме. Жильцы квартиры должны иметь доступ к необходимым коммуникациям и местам общего пользования: лестничная клетка, межквартирный коридор, подвал и чердак.
— Комната. Часть жилого дома или квартиры, оборудованная для непосредственного проживания в ней.
Часто путают понятия нежилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме. Так, лифт, подъезд, лестничные клетки, межквартирный коридор, подвал и чердак — это части жилого помещения, так называемое «общее имущество».
Как отличить?
— В жилом помещении можно прописаться или получить временную регистрацию. В нежилом — нельзя.
— Жилые помещения можно сдавать в ренту и наем, нежилые — только в аренду.
— Эти два типа помещений имеют разный режим налогообложения. Именно поэтому поселиться в гараже — не очень хорошая идея и преследуется законом.
Три этапа смены статуса
Для смены статуса жилья нужно пройти три этапа.
Шаг первый: подготовка
На этом этапе нужно обратиться в Управление градостроительства и архитектуры города, чтобы определить статус земли и постройки. Вполне возможно, что вам запретят проживать на пустыре для склада, или открыть салон красоты на первом этаже дома. Иногда это просто невозможно. В другом случае вам нужно будет сделать глобальную перепланировку под руководством специалиста, и снова обратиться в Управление. Грамотный эксперт и юрист могут значительно ускорить процесс оценки и возможности перепланировки.
Шаг второй: оформление
Если эксперты и городская комиссия решили, что вы можете сделать кафе в бывшей квартире или поселиться в хозяйственном бараке, и все соседи письменно согласились с вашим решением, настает самый ответственный момент — сбор документов. Итак, вам нужно предоставить:
— Заявление о переводе помещения,
— План и техническое описание (технический паспорт) помещения,
— Правоустанавливающие документы: договор о передаче жилья в собственность, договор о купле-продаже, мене, дарении, удостоверенное нотариусом и зарегистрированное свидетельство о праве на наследство по закону (или по завещанию) — в зависимости от того, каким образом помещение было получено собственником. В некоторых случаях может понадобиться регистрационное удостоверение из БТИ, свидетельство о собственности или государственной регистрации права.
— Поэтажный план дома (для многоквартирных домов)
— Проект перепланировки (если проводилась/будет проводиться).
Шаг третий: перевод и регистрация
Если вы проводили переустройство или перепланировку, то эту работу должна проверить специальная приемочная комиссия от городской администрации. Далее комиссия составляет акт, подтверждающий завершение переустройства или перепланировки и направляет его в соответствующее Управление Росреестра.
Именно подписанный и нотариально заверенный акт будет являться основанием использования вашего помещения в качестве жилого или нежилого. Регистрирующий орган в течение 15 рабочих дней с даты получения документов вносит соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости. В течение следующих пяти рабочих дней об этом уведомят собственника жилья.
Превращаем жилое помещение в нежилое
Этот вопрос волнует в первую очередь тех, кто собирается открыть кафе, парикмахерскую или офис в жилом доме. Вот список необходимых для этого условий:
— Помещение должно иметь отдельный вход. Можно оборудовать его из оконного проема, а вот входить через «квартирную» дверь гости кафе не смогут.
— В помещении не должно быть прописанных и зарегистрированных жильцов. Оформлять его нужно именно как нежилую собственность для конкретных нужд. Сам заявитель должен быть собственником, а не арендатором помещения.
— Объект не может быть в залоге, статус арестованного помещения тоже нельзя поменять. Кроме того, у собственника не должно быть коммунальных долгов.
— Третьи лица (возможные наследники одного из владельца, другие собственники) не должны иметь прав на помещение.
— Помещение не должно быть частью жилого дома.
Если нежилой объект находится на цокольном этаже, чердаке или подвале многоквартирного дома, это может привести к тому, что доступ к общедомовым коммуникациям и важному оборудованию может быть закрыт. Как правило, это вызывает большое и оправданное недовольство жильцов. Также «соседи» таких помещений часто бывают недовольны контингентом, который приходит в магазин их дома.
Как сделать нежилое жилым
Для такого шага, в первую очередь, нужно собрать комиссию для определения статуса земли. Есть вид земель, которые нельзя переоформить. Например, именно поэтому переделанные в жилые дома гаражи — незаконный ход. Как правило, все они находятся на земле определенного назначения, и изменить его можно только после результатов проверки комиссии. Для такой проверки нужно обратиться в Управление градостроительства и архитектуры города.
— Заявитель должен быть собственником помещения. Заявления от арендаторов, как правило, даже не рассматривают.
— С изменением статуса должны быть согласны все собственники, а согласие надо подтвердить письменно.
— Арестованное и заложенное помещение не может поменять статус.
— Объект должен соответствовать санитарным, техническим нормам и нормам безопасности.
— Внутри должно быть электричество, водоснабжение, отопление и т. д.
— На этапе перепланировки запрещен снос или ослабление несущих стен. Перевод должен быть безопасен для остальных жильцов дома.
— Доступ к «переведенному» жилью должен осуществляться через подъезд дома.
Важно заверять у нотариуса все оформляемые документы: справки, соглашения, подписанные результаты комиссии и так далее. Это гарантирует действительность полученных документов, даже если законодательство или решение остальных собственников внезапно поменяется.
Документы и нормативные акты в помощь:
— Глава № 3 Жилищного Кодекса РФ.
— Градостроительный кодекс: там можно прочесть список требований к помещениям обоего вида.
— ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», предписывающий порядок оформления прав на нежилое помещение.
— Строительные нормы СНиП 31-01-2003, регулирующие правила размещения нежилых помещений в многоквартирных домах.
— СанПиН 2.1.2.2645-10, определяющий санитарные нормы жилых и нежилых помещений.
