Город небоскребов и туризма — строительство во Владивостоке будет идти по строгим правилам

Новая редакция правил землепользования и застройки (ПЗЗ) строго регламентировала назначение всех земель краевого центра. В городе официально появились леса, зоны для туризма (установки кемпингов), стало больше пляжей и увеличилась высотность застройки. Впрочем, одним из проблемных мест стала территория в центре: по новым правилам здесь разрешено строительство зданий до семи этажей, театров, парковок и музеев. «Приморская газета» изучила новые ПЗЗ Владивостока.

Зачем нужны ПЗЗ

Читайте также: Концепции преображения приморской столицы разрабатывают специалисты Европы и Азии

На самом деле Правила землепользования и застройки отражают функциональное зонирование. Новый регламент определяет три вида разрешенного использования городских территорий: основные, условно разрешенные и вспомогательные. Первые означают, что строить можно все, что разрешает конкретно эта зона, вторые — требуют санкции администрации Владивостока в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и законом о Свободном порте. Для третьих  обязательны санкции администрации и соответствие основному использованию.

Кроме того, ПЗЗ устанавливают высотность застройки, количество парковочных мест, размеры торговых центров, процент озеленения и другие параметры.

— Принятие новых Правил землепользования и застройки было необходимым, в том числе, для того, чтобы привести этот важнейший градостроительный документ в соответствие с обновленным федеральным законодательством, — говорит заместитель начальника управления градостроительства и архитектуры администрации Владивостока Петр Карпов. — Кроме того, необходимо было закрепить в документе целый ряд важных для города решений.
Распоряжение об утверждении внесения изменений в ПЗЗ департамент градостроительства Приморского края подписал еще 28 марта. В открытом доступе документы появились в начале апреля.

Читайте также: Архитекторы «Стрелки»: Владивосток может получить новую набережную уже к осени 2018 года

Напомним, что впервые правила землепользования и застройки Владивостока разработчики — омский ИТП «Град» — представили еще в ноябре 2017 года. Сибирские эксперты полностью актуализировали ПЗЗ: в итоге после их работы вместо 34 зон, как было раньше, появилось 44. В декабре проходили публичные слушания, по итогам которых к проекту генплана и ПЗЗ поступило порядка четырех тысяч дополнений и предложений. Сразу после нового года сотрудники профильного департамента (градостроительства) приступили к их обсуждению и анализу.

Дотянуться до небес
Фактически, впервые в истории города определилась максимальная высота зданий — 30 этажей. Дело в том, что в предыдущей редакции была загадочное определение «от пяти этажей и выше». Кстати, подросла и минимально-разрешенная этажность — теперь это девять этажей. Жилая зона поделена по категориям: многоэтажная жилая застройка (такой во Владивостоке теперь большинство), индивидуальная жилая застройка (сейчас туда попала полоса леса от Океанской до Шаморы), малоэтажная застройка, среднеэтажная застройка. Кажется, что последние две практически неотличимы, однако это не так. Зона индивидуальной жилищной застройки разрешает возводить трехэтажные дома, коттеджи и усадьбы, рядом с которыми могут появиться поликлиники, сады, школы и магазины. Но есть ограничение по площади — до пяти тысяч кв. метров. А вот малоэтажная застройка дополнительно разрешает строить административные здания, суды, музеи, культурные центры, театры, зверинцы и океанариумы. Да и высотность здесь может быть выше — четыре этажа.

Сектор среднеэтажной застройки фактически полностью «закрыл» поселок Канал на острове Русский. Кроме домов от 5 до 9 этажей здесь разрешено строительство объектов бытового обслуживания, административных зданий, торговых центров, площадь которых больше пяти тысяч кв. метров. Правда, эта категория относится к условно-разрешенной стройке.

Что же касается зоны исторической застройки, которую впервые, по их словам, выделили омские эксперты, то тут произошли некоторые изменения. Во-первых, всем сопкам придали рекреационный статус, чтобы сохранить от застройки. Также в центральной части города разрешили строительство торговых центров, зданий администраций, гостиниц, ресторанов и индивидуальной, малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. Но не выше 25 метров. Исключение сделано для религиозных объектов, которым разрешили возвыситься на 30 метров.
Под исторический центр попали территории от Миллионки до Махалина. Границы проходят по Семеновской, Уборевича, Суханова, Всеволода Сибирцева, Светланской и Пушкинской. Если раньше эта территория относилась к зоне ОД-1, теперь ее выделили в ОД-12.

Еще одно нововведение омских ПЗЗ — зона ОД-15. Собственно, целевое назначение у нее одно: размещение на территории города «многофункционального культурно-досугового комплекса с рыбным рынком как объекта социально-культурного назначения». За столь длинной формулировкой скрываются девятиэтажные здания культурно-развлекательных центров, семиэтажных ресторанов и двухэтажных рынков. Географически все это богатство должно разместиться на побережье Золотого Рога на Набережной Цесаревича.

Впрочем, по словам главы города Виталия Веркеенко, все строительство во Владивостоке будет подчинено требованию запрета на строительство в центре города домов выше шести этажей.

— На каждую стройку теперь необходимо оформлять проект планировки территории, который должен предусматривать наличие транспортных путей, тротуаров, дорог, автобусных остановок. Если это жилье, то наличие детских садов, школ, инженерной инфраструктуры. Безусловно, город нужно сохранить, поэтому никаких стеклянных «баклажанов» в центре не появится, — отметил градоначальник.

Зеленые легкие

Читайте также: В новый генплан Владивостока вошли проекты ВКАДа и моста с Эгершельда на Чуркин

В целом, новые ПЗЗ сохранили практически все скверы Владивостока. Даже Игнатьевский, Бестужевский, зеленая зона на Светланской, 44 переведены в зону Р-1. То есть зеленых насаждений общего пользования.
Также правила землепользования и застройки ввели в зонирование леса. Теперь они маркированы как Р-4. Сюда теперь входят все городские леса, и разрешено в них заниматься природоохранной деятельностью, археологическими раскопками. Предыдущий вариант ПЗЗ был менее гуманный: разрешалось строить в лесах и лесопарках транспортную инфраструктуру, объекты рекреации и другое.

Кстати, из глобальных изменений: часть территорий в районе улиц Выселковая, Океанская, Садгород, Спутник перешла в зону садовых и дачных хозяйств. Ранее эти земли считались пригодными для индивидуальной жилой застройки. Впрочем, строить дома можно и здесь, но не выше трех этажей в высоту.

Не обошли вниманием разработчики ПЗЗ и пляжи Владивостока. Теперь в эту категорию, кроме хорошо знакомых жителям Шаморы, Санаторной, Седанки, Чайки, Кунгасного, Патрокла и Горностая, попали бухта Федорова и Рында на острове Русский.

Кроме пляжей в ПЗЗ появилась категория земель, которая предусматривает возможность установки палаток, кемпингов, гостиниц, домов отдыха до 15 метров высотой. Сюда попал довольно большой блок — вдоль побережья Амурского залива от Токаревской кошки до станции Чайка и вдоль Уссурийского залива от мыса Энгельма. В эту же категорию попал пляж на Змеинке, зеленая зона за Снеговой Падью, полуостров Басаргина, район Зеленого угла, Санаторная.
Кстати, у этой зоны есть подзона, которая предусматривает те же самые цели, но с меньшей этажностью — до шести. Сюда вошли остров Елены, побережье от мыса Ахлестышева до мыса Вятлина, набережная на Рейнеке, побережье бухты Попова и земли от бухты Десантной до Лазурной.