Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Согласно закону все собственники имущества должны платить за него налог. Квартира — не единственное имущество, которое облагается налогом. Сбор взимается и за загородный дом, дачу, гараж и даже машино-место. В этом году многих неприятно удивила величина имущественного налога. Ведь теперь он исчисляется исходя из кадастровой стоимости вместо инвентаризационной, как было ранее. «Приморская газета» спросила у юридической компании «Приморье» можно ли сделать переоценку кадастровой стоимости, чтобы налог стал меньше.

Как считается налог?

В Приморье налог на имущество физических лиц рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости недвижимости. В законе установлена трехуровневая ставка налога в зависимости от кадастровой стоимости:

• 0,1% — для жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест, хозяйственных строений и недостроенных жилых домов;
• 2 % — для дорогой недвижимости, если кадастровая стоимость выше 300 000 000 рублей, а также для торговых и офисных центров;
• 0,5% — для иных строений и зданий: бань, складов, беседок.

Чтобы не считать самому, можно рассчитать налог на калькуляторе ФНС.

Как узнать кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость каждого объекта недвижимости размещена в открытом доступе на сайте Росреестра. Проще всего ее узнать в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» или на странице «Фонда данных государственной кадастровой оценки». Для поиска своего дома нужно ввести кадастровый номер или адрес.

Кадастровая стоимость обычно максимально приближена к рыночной цене. Однако есть случаи, когда она превышает рыночную. Это может быть из-за наличия неучтенных особенностей дома, падения рыночной стоимости или ошибок в расчете. В такой ситуации человек может оспорить кадастровую стоимость своего дома, чтобы не переплачивать налог.

Как сообщили в «Краевом центре оценки недвижимости», приморцы часто обращаются за независимой оценкой домов, чтобы оспорить их кадастровую стоимость. Это связано с тем, что сейчас почти у всех домов края стоимость, указанная на кадастровой карте, одинаковая, независимо от состояния дома.

— В пересчете на один квадратный метр кадастровая стоимость будет одинаковая у трехэтажного коттеджа и рядом стоящего деревянного «бабушкиного» дома, — разъяснила «Приморской газете» оценщик Анна Гаврилова. — Это произошло потому, что при массовой кадастровой оценке учитывали только площадь и район, и не запрашивали вводные данные о том, из чего состоит дом. Так, кадастровую стоимость старых деревянных домов нужно пересчитывать. Иногда разница между реальной стоимостью и установленной выходит большая — 70-80% в зависимости от состояния дома.

Что делать и куда обращаться?

При Росреестре созданы специальные комиссии, которые рассматривают такие обращения в месячный срок.

Направить заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию можно на почтовый адрес Управления Росреестра по Приморскому краю: 690091, г. Владивосток, ул. Посьетская, д. 48. По всем вопросам касательно работы комиссии можно обращаться по телефону: +7 (423) 245-81-80.

Для того, чтобы комиссия рассмотрела ваше дело, необходимо пройти определённые процедуры и собрать пакет документов:

• заявление в произвольной форме на имя председателя комиссии,
• правоустанавливающие документы, где подтверждается, что дом принадлежит вам,
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости,
• отчет от оценщика, в котором будет указана рыночная стоимость (в бумажном варианте и в электронном виде),
• заключение экспертизы отчета оценщика в РОО (в бумажном и электронном виде).

Без этих документов комиссия не будет рассматривать дело о переоценке стоимости. Поэтому важно серьезно подойти к подготовке документов.

— Если все документы собраны и составлены правильно, то комиссия удовлетворяет порядка 90% заявлений, — сказала директор юридической компании «Приморье» Лилия Самборская.

№ 1 Заявление
Пишется перед походом в комиссию на имя председателя. В нем заявитель уточняет, на каких основаниях считает необходимым сделать перерасчет кадастровой стоимости.

Оснований для пересмотра может быть два:

• при оценке кадастровой стоимости использовали недостоверные сведения,
• кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость недвижимости.

№ 2 Правоустанавливающие документы

Самый простой способ — заказать выписку ЕГРН об основных характеристиках на объект недвижимости с оригинальной синей печатью. Достаточно будет двух экземпляров.

Однако могут пригодиться и другие документы. У каждого они разные, все зависит от того как вы стали собственником дома. Ими могут быть: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор мены или ренты, договор преобразования прав собственности (приватизация) и другие.

Для комиссии нужно принести заверенную нотариусом копию документа. Стоимость услуг нотариуса зависит от документа и может быть от 700 до 3 000 рублей.

№ 3 Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости

Ее можно получить в Росреестре, как на сайте службы, так и в самом отделении. Эта выписка содержит описание объекта недвижимости, его вид и кадастровый номер, дату утверждения кадастровой стоимости и другие данные.

Вы можете запросить ее онлайн или через портал госуслуг. Сведения из ЕГРН предоставляются в течение трех рабочих дней и бесплатно.

№ 4 Отчет оценщика

Чтобы получить этот документ, нужно заказать отчет оценщика, в которой будет указана рыночная стоимость недвижимости на определенную дату. Так, сравнив кадастровую стоимость с данными оценки можно определить основания для ее оспаривания на комиссии.

Рыночную стоимость оценщик определит примерно за две недели.

Специалисты выезжают на участок и осматривают дом. В редких случаях оценка проходит по фотографиям. Такое бывает, если собственность клиента находится в отдаленном районе. Однако заказать оценщика недешёвое удовольствие. В среднем его услуги будут стоить 20-40 тысяч рублей.

Оценщикам для работы нужно предоставить правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт и обязательно выписку о кадастровой стоимости. В ней написана дата, на которую производилось обследование при установлении кадастровой стоимости. Специалисты должны оценить рыночную стоимость дома именно на эту дату. Обычно в Приморье это 1 февраля 2015 года, но нужны точные сведения.

№ 5 Заключение экспертизы отчета оценщика в РОО (Российская организация оценщиков)

Читайте также: Кадастровую стоимость недвижимости могут поставить в зависимость от рентабельности

Их заключение необходимо при подаче заявления в комиссию, если величина снижения кадастровой стоимости превышает 30%. В этом документе подтверждается достоверность отчета оценщиков.

Такое заключение делается около 10 дней и стоит в районе 20 тысяч рублей.

Для того, чтобы заказать экспертизу отчета об оценке, нужно заполнить заявку на бланке организации и отправить на почту: [email protected]. Заявку нужно отправлять в отсканированном виде с подписью, а также отчет об оценке, на который заказывается экспертиза, в электронном виде.

Когда вы собрали все документы, то можно подавать их на рассмотрение в комиссию. Члены совета рассмотрят ваше заявление и либо примут его, снизив кадастровую стоимость, либо отвергнут. При отрицательном решении комиссии заявитель может обращаться в суд для оспаривания этого решения.

Специалисты советуют учитывать долговременные затраты на уплату налога и предлагают идти на комиссию только в том случае, если затраты на подготовку документов можно окупить за год. Могут быть случаи, когда сумма налога может быть меньше затрат на процедуру оспаривания.

— В Приморье дома последний раз были оценены по состоянию на лето 2012 года, поскольку процедуру оценки нужно проводить не реже, чем раз в пять лет, — уточнила «Приморской газете» член экспертного совета РОО Сорокожердева Елена. — По идее в 2017 года должна была пройти новая переоценка, но ее не было и ожидается, что она пройдет в скором времени. Проводить оценку будут по-другому. Вместо независимых оценщиков работать будут специалисты бюджетного учреждения, также будет утверждена новая методика оценки. Поэтому я предполагаю, что в 2018-2019 году пройдет переоценка кадастровой стоимости.