Кадастровую стоимость недвижимости могут поставить в зависимость от рентабельности

Рентабельность объектов недвижимости может стать ключевым показателем при определении кадастровой стоимости, исходя из которой рассчитывается земельный налог. Поправки к закону «О государственной кадастровой стоимости» внесены в Государственную думу. Пока предложение еще не дошло до процедуры первого чтения, но уже вызвало много вопросов у экспертов на местах. Приморские экономисты и юристы уверены, что положительного заключения поправки не получат, так как существенно усложняют процедуру расчета налога, не дают понятных критериев для определения рентабельности и повышают коррупционную составляющую процесса, сообщает «Приморская газета».

Суть предложения заключается в том, что при определении кадастровой стоимости земельного участка для исчисления земельного налога в случае использования его в предпринимательской деятельности должен учитываться экономически обоснованный уровень рентабельности, обеспечивающий безубыточность использования данного земельного участка. Показатели рентабельности планируется определять на основании данных бухгалтерской (финансовой) отчетности предпринимателя.

Как говорится в пояснительной записке к закону, принцип экономической обоснованности уже заложен в действующий закон о кадастровой оценке. Кроме того, а Налоговом кодексе прописана необходимость учитывать фактическую способность налогоплательщика к уплате налога. Однако на практике отсутствует правовой механизм, который бы регламентировал применение всех процедур. В итоге, уверены разработчики проекта, такое упущение фактически провоцирует многочисленные тяжбы, судебные разбирательства, разорение предприятий, рост безработицы и социальной напряженности.

Собственно, разработка поправок к закону, по задумке депутатов от «Справедливой России» должна снять все возникшие проблемы. Более того, авторы поправок уверены: они определяют тот самый необходимый механизм. В его качестве предполагается учитывать «экономически обоснованный уровень рентабельности, обеспечивающий безубыточность использования» объекта бизнес-недвижимости при определении его кадастровой стоимости для установления земельного налога. И уже в зависимости от величины показателя рентабельности, кадастровая стоимости может устанавливаться по минимальному или максимальному значению.

Показатели рентабельности — минимальные и максимальные — будет определять правительство.

В финансово-экономическом обосновании проекта (документе, в обязательном порядке прилагаемом к законопроектам) прописано, что нововведение не потребует дополнительных бюджетных расходов. Причина: снижение кадастровой стоимости низкорентабельных объектов недвижимости будет компенсировано ее повышением для высокорентабельных.

Главное, что ждут от поправок в закон его разработчики: прекращение разорения предприятий и ликвидации рабочих мест, повышение инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и сокращение оттока капитала.

Однако, с точки зрения приморского адвоката Екатерины Клениной, нынешний вариант законопроекта не создает препятствий для оформления высокоприбыльной недвижимости на компанию с нулевой рентабельностью. Таком образом у недобросовестных предпринимателей получится минимизировать кадастровую оценку и, как следствие, земельный налог.

— Непонятны критерии отнесения организации к той или иной категории. Резонно возникает вопрос: как будет оцениваться организация с точки зрения ее рентабельности? Давайте рассмотрим две ситуации. Первый случай — недвижимость является единственным активом. Некая организация является ее держателем, при этом сам объект по заниженным ставкам арендует другая компания. Мы понимаем, что рентабельность первой будет нулевой. Хотя рентабельность основного бизнеса может быть вполне достойной, зачастую совершенно не зависящей от этой недвижимости. Кто будет решать вопрос о рентабельности в данном случае? По какому принципу будет рассчитывать налог? С моей точки зрения, растет коррупционная составляющая решения вопроса отнесения организации к той или иной категории, — говорит эксперт.

Сейчас имущественные налоги рассчитываются по принципу того, что налогооблагаемая база никак не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника объекта недвижимости.

— Объекты недвижимости должны использоваться максимально эффективно, и если собственник не может изыскать средств на оплату справедливого налога — почему от этого должно страдать государство? Напомним, что в законе РФ «О плате за землю» 1991 года записано: «Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год», — уточнил экономист Александр Киктенко.

По словам эксперта, больше эффекта принесет корректировка ЕГРН в пункте повышения качества исходных данных для государственной кадастровой оценки, а также пополнении доходной базы местных и региональных бюджетов.