Капитальная застройка: девелоперов обязали обеспечивать залог в 10 % от суммы строительства

С января 2017 года в России начал работать Государственный компенсационный фонд долевого строительства, который формируют за счет отчислений компаний-девелоперов. Новая структура создавалась для того, чтобы возмещать гражданам убытки при банкротстве застройщиков и давать займы компаниям, которые решат достраивать проблемные объекты.

Накануне Совет Федерации одобрил закон, который регламентирует, как именно должен работать компенсационный фонд. Поправки к закону 214-ФЗ вводят ряд требований к застройщику. Компания обязана иметь опыт работы на рынке строительства не менее трех лет и разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов. Прежде чем предоставить проект на согласование, организация должна обеспечить на счетах определенную сумму — не менее 10 % от общей стоимости дома.

Кроме того, у девелопера должны отсутствовать обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство. Компании, которые не соответствуют этим требованиям, по договору долевого участия к строительству допускаться не будут.

Закон определил размер обязательных отчислений застройщиков в фонд — 1,2 % от планируемой стоимости многоквартирного дома (сейчас — 1 %). Ставка будет пересматриваться один раз в год и закрепляться федеральным законом.

Также поправки изменили правовой статус фонда, переведя его в разряд публично-правовой компании. Это означает, что его деятельность должна стать более открытой и прозрачной. Теперь за тем, как расходуются средства фонда, будет следить Счетная палата.

Если же говорить о ситуациях, когда застройщик все же разорился и строительство больше не идет, то закон и на этот случай предусмотрел алгоритм действий. У дольщиков появится выбор: либо получить денежную компенсацию, либо все же достроить проблемный объект за счет средств компенсационного фонда. Таким образом, закон защищает жильцов, которые заключили договоры долевого строительства в 2014 и последующих годах.

Специалисты считают, что создание компенсационного фонда — своевременная инициатива. Раньше, до 2017 года, интересы дольщиков защищала только обязательная страховка, отмечает замдиректора саморегулируемой организации «Альянс строителей Приморья» Сергей Федоренко. То есть теоретически, если дом не был построен, застройщики должны были получить свои деньги обратно. Однако зачастую страховые компании затягивали с выплатами, заявляя, что ситуация не попадает под страховой случай. Создание компенсационного фонда позволит избежать таких ситуаций.

С появлением государственных гарантий люди смогут спокойно вкладывать средства в строительство, говорит генеральный директор ООО «СК «Аврора-Строй» Андрей Ищенко.

— С точки зрения крупного игрока строительного бизнеса лучше, когда государство занимается страхованием ответственности застройщика, — говорит эксперт. — В этом случае государство является гарантом того, что застройщик имеет полностью «белую историю», соответствующие документы, допуски, СРО, и он вправе привлекать денежные средства граждан.

В то же время ужесточение требований к застройщикам может привести к тому, что мелкие игроки просто уйдут с рынка. По словам главного инженера группы компаний «Капиталстрой» Сергея Золотавина, установленный размер отчислений — крайне значителен.

— Если весь объект стоит 300 млн рублей, то перечислить нужно порядка 3 млн, причем сразу, — говорит Сергей Золотавин. — Потянуть такую нагрузку смогут только крупные игроки, а вот небольшие компании вынуждены будут уйти с рынка.

Впрочем, уверены эксперты, полностью оценить, как отразились поправки на строительной отрасли, можно будет примерно через год. Во-первых, пока компаниям хватает запаса прочности, накопленного за предыдущие годы работы (особенно это касается капиталов на счетах). Во-вторых, многие небольшие застройщики уже ведут работы, разрешение на которые они получали еще по старым правилам. Ближе к концу 2017 года станет окончательно понятно, готовы ли девелоперы работать по новым правилам игры и соответствовать всем требованиям.

Отметим, сейчас в Приморье работают 56 компаний-застройщиков, которые ведут строительство 105 объектов. Из всего объема строительства 81 жилой дом возводится с привлечением денежных средств граждан.  Строительство всех объектов идет как раз по 214-ФЗ, то есть с перечислением средств в гарантийный фонд.